Bulgaristan'da ev: şahıs adına mı, şirket adına mı alınmalı
Tek doğru cevap yoktur: konutu kendi adınıza, kuracağınız bir Bulgar şirketi adına ya da Türkiye'deki mevcut şirketle almak vergiyi, yıllık yükü ve çıkış yolunu farklı biçimlerde değiştirir. Burada yalnız НАП ve Ekonomi Bakanlığı sayfalarında gördüklerimizi yan yana koyuyoruz; hangi yapının ucuz olduğunu söylemiyoruz, çünkü bu kullanım amacına ve kişisel duruma bağlıdır.
Gayrimenkul · Son gözden geçirme: 2026-10-07
Bu bir hukuki veya mali tavsiye değildir
Üç yol, kaba bir karşılaştırma
| Şahıs | Bulgar şirketi (ЕООД) | Türkiye'deki şirket doğrudan | |
|---|---|---|---|
| Kayıtlı malik | Kişinin kendisi | Şirket (ayrı tüzel kişi) | Yabancı şirket |
| Kira geliri vergisi | Gelir yıllık beyanda gösterilir; НАП ana sayfası vergiyi %10, kabul edilen gideri %10 olarak yazar | Kira, şirket kârının parçasıdır; kâr %10 kurumlar vergisine tabidir | НАП'ın kaynakta kesinti sayfasına göre iş yeri yoksa Bulgaristan'daki taşınmaz kirası kaynakta %10 vergilenir |
| Satış kazancı | Bu sayfada doğrulanmadı | Şirket kârının parçası | Aynı sayfaya göre matrah, satış bedeli ile belgeli alış bedeli arasındaki pozitif fark; oran %10 |
| Yıllık yük | Kira varsa yıllık gelir beyanı | Yıllık kurumlar vergisi beyanı, yıllık faaliyet raporu, muhasebe | Çeyreklik kaynakta kesinti beyanı ve ödemesi |
| Kâr ortağa geçerken | Doğrudan sizin | Dağıtımda ayrıca vergi; oran ortağın kim olduğuna göre değişir | Bu sayfada ayrıca doğrulanmadı |
| Çıkış | Evi satarsınız | Evi satarsınız ya da şirketi devredersiniz; şirketi kapatmak uzun bir tasfiye gerektirir | Evi satarsınız |
Şirket yolunda yükü ne belirler
Bulgar şirketi, НАП'ın kurumlar vergisi sayfasına göre kârını %10 oranında vergilendirir; yıllık beyan 1 Mart ile 30 Haziran arasında elektronik olarak КЕП ile verilir ve yıllık faaliyet raporu da aynı beyanla sunulur. Beyanı vermemenin ya da geç vermenin idari para cezası vardır. Ekonomi Bakanlığı'nın KOBİ el kitabı, ЕООД ya da ООД'yi kapatmanın uzun ve karmaşık bir tasfiye gerektirdiğini de belirtir. Yani şirket kurmak, evi bir kez almaktan çok yıllık bir işletme yükü satın almaktır.
Kâr ortağa dağıtılırken ayrı bir vergi doğabilir. НАП'ın kaynakta kesinti sayfasında temettü ve tasfiye payı için %5 oranı geçer; ama bu sayfa belirli alıcı gruplarını (yabancı tüzel kişiler, tüccar olmayan yerel tüzel kişiler) anlatır ve AB'de ya da AEA'da vergi mukimi tüzel kişileri istisna eder. Gerçek kişi ortağın durumu bu sayfada yoktur; «temettü vergisi» yazımıza ve muhasebecinize bakın.
Hangi yolda değişmeyenler
- Edinim vergisi ve tapu masrafları: bedel karşılığı edinim, НАП'ın yerel vergiler sayfasına göre belediye meclisinin belirlediği yerel verginin konusudur; alıcı kim olursa olsun noter senedi ve sicil tescili gerekir. Kalemler «ev alırken ek masraflar» yazısında.
- Emlak vergisi ve çöp harcı: sahip kim olursa olsun taşınmazın bulunduğu belediyeye ödenir; НАП sayfası yerel vergilerin oranının belediye meclisince belirlendiğini söyler.
- Arsa ve tarım arazisi: alıcının statüsüne göre ayrı kurallar vardır; konut dışı edinimlerde «yabancılar arsa alabilir mi» yazımıza bakın.
Karar öncesi sorulacak sorular
Evi nasıl kullanacaksınız
Kendiniz oturacaksanız şirket kurmanın getirdiği yıllık yük çoğu zaman karşılığını vermez (varsayım). Kiraya vereceksiniz ya da satış amaçlıysanız vergi farkı bir muhasebeci hesabı gerektirir.Bulgaristan'da başka faaliyetiniz var mı
Zaten Bulgar şirketiniz varsa taşınmazın o şirkete alınıp alınmayacağı şirketin amacı ve muhasebesiyle birlikte düşünülür.Çıkışı baştan düşünün
Satışta kimin vergi ödeyeceği, şirket payı devri mi yoksa taşınmaz satışı mı yapılacağı yapıya göre değişir. Tasfiyenin uzun olduğunu hatırlayın.Muhasebeci ve avukatla birlikte karar verin
Vergi hesabını muhasebeci, satın alma sözleşmesini ve tapu kaydını avukat yapsın; ikisini birbirinden ayırmayın.
Bu sayfa hukuki ya da mali tavsiye değildir
Sık sorulanlar
Şirket adına ev almak vergiyi azaltır mı?
Genel bir cevap veremeyiz. НАП sayfalarına göre kira gelirinde şahıs için %10 vergi ve %10 kabul edilen gider, şirket için ise kârın %10'u kurumlar vergisi geçer; ama şirketin yıllık yükü ve kâr dağıtımında ayrıca vergi doğabilmesi hesabı değiştirir. Somut rakamlarla bir muhasebeci hesaplamalıdır.
Türkiye'deki şirketim doğrudan ev alırsa ne olur?
НАП'ın kaynakta kesinti sayfasına göre yabancı tüzel kişinin iş yeri yoksa Bulgaristan'daki taşınmazdan kira ve satış geliri kaynakta %10 oranında vergilenebilir. Ayrıntıları ve Türkiye–Bulgaristan çifte vergilendirme anlaşmasını muhasebecinizle kontrol edin.
Yalnız ev almak için şirket kurmak mantıklı mı?
Yıllık beyan, muhasebe ve ileride kapanış tasfiyesi gerektiğinden çoğu zaman ağır bir yoldur (varsayım). Kiraya vermeyi ya da birden fazla taşınmazı planlıyorsanız hesap farklı çıkabilir.
Kaynaklar
Bu sayfadaki bilgiler aşağıdaki resmî kaynaklara dayanır. Mevzuat değişebilir — bağlantıları açıp güncel durumu doğrulayın.
- Национална агенция за приходите — начална страница (доходи от наем: данък и признати разходи) — https://nra.bg/ · 2026-10-07
- Национална агенция за приходите — Корпоративен данък — https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/korporativen-danak · 2026-10-07
- Национална агенция за приходите — Данък при източника — https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/danak-pri-iztochnika · 2026-10-07
- Национална агенция за приходите — Местни данъци и такси — https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/mestni-danatsi-i-taksi · 2026-10-07
- Министерство на икономиката — Business handbook for SME: избор на правна форма, документи и процедура (англ.) — https://www.mi.government.bg/en/business-handbook-for-sme/choice-of-legal-form-registration-documents-and-procedure/ · 2026-10-07
İlgili konular
Yabancılar Bulgaristan'da arsa alabilir mi?
Bina ile arazi arasındaki mülkiyet ayrımı, AB vatandaşları ile üçüncü ülke vatandaşları farkı, tarım arazisi kuralı ve şirket üzerinden alım seçeneği.
Bulgaristan'da ev alırken çıkan ek masraflar
Satış bedelinin üstüne binen kalemler: edinim vergisi, noter ücreti, tapu sicili harcı, kadastro belgeleri, aracılık ve avukat. Hangisi tarifeye bağlı, hangisi pazarlığa açık.
Bulgaristan'da kira geliri vergisi: kim, neyi beyan eder
Kira gelirinin nasıl vergilendiği, kiracı şirketse stopajın kimde olduğu, yıllık beyan yükümlülüğü ve kısa dönem kiralamanın farkı.
EOOD nedir? Tek ortaklı Bulgar şirketi
EOOD, tek kişinin sahibi olduğu sınırlı sorumlu Bulgar şirketidir. Sahiplik, yönetim, sorumluluk ve prim yükü nasıl ayrışır, burada anlatıyoruz.
Bulgaristan'da şirket muhasebeci tutmak zorunda mı?
Kanun „muhasebeci işe al“ demez; „finansal tabloyu şu niteliklere sahip biri düzenlesin“ der. Bu ikisi arasındaki fark pratikte muhasebeciyi zorunlu kılar.
Bulgaristan temettü (kâr payı) vergisi: yüzde 5
Bulgaristan'da dağıtılan kâr payı yüzde 5 stopaja tabidir. Kimin kesinti yapmadığı, ödeme günü ve toplam vergi yükünün gerçek hesabı burada.
Sorunuz mu var?
Bulgaristan'a yerleşme sürecinde takıldığınız noktayı yazın, yönlendirelim.
Ücretsiz ön görüşme talep edin