Нерухомість у Болгарії: оформлювати на себе чи на компанію
Єдиної правильної відповіді немає: купівля на себе, через болгарську компанію, яку ви створите, або безпосередньо діючою компанією з Туреччини по-різному змінює податок, річне навантаження та шлях виходу. Ми лише ставимо поруч те, що бачили на сторінках Національного агентства з доходів (НАП) і Міністерства економіки; яка структура дешевша, ми не кажемо, бо це залежить від мети й особистої ситуації.
Нерухомість · Останній перегляд: 2026-10-07
Це не є юридичною або фінансовою консультацією
Три шляхи, грубе порівняння
| Фізична особа | Болгарська компанія (ЕООД) | Компанія з Туреччини безпосередньо | |
|---|---|---|---|
| Власник за реєстром | Сама особа | Компанія (окрема юрособа) | Іноземна компанія |
| Податок на орендний дохід | Дохід декларують у річній декларації; головна сторінка НАП вказує податок 10% і визнані витрати 10% | Оренда входить до прибутку компанії; прибуток обкладається корпоративним податком 10% | За сторінкою НАП про податок біля джерела оренда болгарської нерухомості оподатковується біля джерела за ставкою 10%, якщо немає місця підприємницької діяльності |
| Дохід від продажу | На цій сторінці не перевірялося | Частина прибутку компанії | За тією самою сторінкою база — позитивна різниця між ціною продажу та документально підтвердженою ціною придбання; ставка 10% |
| Річне навантаження | Річна декларація про доходи, якщо є оренда | Річна декларація з корпоративного податку, річний звіт про діяльність, бухгалтерія | Квартальна декларація та сплата податку біля джерела |
| Коли прибуток доходить до власника | Одразу ваш | Додатковий податок під час розподілу; ставка залежить від отримувача | Окремо на цій сторінці не перевірялося |
| Вихід | Ви продаєте житло | Ви продаєте житло або передаєте компанію; закриття компанії потребує тривалої ліквідації | Ви продаєте житло |
Що визначає навантаження на шляху через компанію
За сторінкою НАП про корпоративний податок болгарська компанія сплачує 10% з прибутку; річну декларацію подають електронно з КЕП з 1 березня по 30 червня, і разом з нею подають річний звіт про діяльність. За неподання чи запізнення передбачений адміністративний штраф. Довідник Міністерства економіки зазначає також, що закриття ЕООД чи ООД потребує тривалої й складної ліквідації. Отже, створення компанії — це прийняття на себе щорічного навантаження, а не разова купівля житла.
Під час розподілу прибутку власникові може виникнути окремий податок. Сторінка НАП про податок біля джерела називає ставку 5% для дивідендів і ліквідаційних часток, але вона описує певні групи отримувачів (іноземні юрособи, місцеві юрособи, що не є торговцями) та виключає юрособи — податкових резидентів держав ЄС чи ЄЕП. Становища власника-фізособи на цій сторінці немає; прочитайте нашу статтю про податок на дивіденди й запитайте бухгалтера.
Що однакове за будь-якого шляху
- Податок під час придбання й витрати на реєстрацію: за сторінкою НАП про місцеві податки оплатне придбання — об'єкт місцевого податку, розмір якого визначає общинна рада; хто б не був покупцем, потрібні нотаріальний акт і запис у реєстрі. Статті витрат — у нашій статті про додаткові витрати під час купівлі житла.
- Податок на нерухомість і збір за вивезення сміття: сплачують общині за місцезнаходженням об'єкта, хто б не був власником; сторінка НАП повідомляє, що ставки місцевих податків визначає общинна рада.
- Земля й сільгоспземля: діють окремі правила залежно від статусу покупця; поза житлом дивіться нашу статтю про те, чи можуть іноземці купувати землю.
Питання перед рішенням
Як ви використовуватимете житло
Якщо житимете в ньому самі, річне навантаження компанії рідко окупається (наше припущення). Якщо збираєтеся здавати чи продавати, різницю в податках треба порахувати з бухгалтером.Чи є у вас інша діяльність у Болгарії
Якщо в вас уже є болгарська компанія, питання про купівлю нерухомості на неї вирішують разом із цілями й бухгалтерією цієї компанії.Думайте про вихід із самого початку
Хто сплачує податок під час продажу і що ви передаватимете — частки компанії чи сам об'єкт, залежить від структури. Пам'ятайте, що ліквідація тривала.Вирішуйте разом із бухгалтером і адвокатом
Нехай бухгалтер рахує податок, а адвокат перевіряє договір купівлі-продажу та запис у реєстрі; не розділяйте ці два питання.
Ця сторінка не є юридичною чи фінансовою консультацією
Часті запитання
Чи знижує податок купівля через компанію?
Загальної відповіді дати не можемо. Сторінки НАП показують податок 10% із визнаними витратами 10% на орендний дохід фізособи та корпоративний податок 10% на прибуток компанії, але річне навантаження компанії й можливий додатковий податок під час розподілу змінюють розрахунок. Рахувати з реальними цифрами має бухгалтер.
Що буде, якщо моя компанія з Туреччини купить безпосередньо?
За сторінкою НАП про податок біля джерела іноземна юрособа без місця підприємницької діяльності може оподатковуватися біля джерела за ставкою 10% з оренди та з прибутку від болгарської нерухомості. Подробиці та угоду між Туреччиною й Болгарією про уникнення подвійного оподаткування перевірте з бухгалтером.
Чи є сенс створювати компанію лише заради житла?
Часто це важкий шлях (наше припущення), бо він тягне річну декларацію, бухгалтерію та згодом ліквідацію. Якщо плануєте оренду чи кілька об'єктів, розрахунок може вийти іншим.
Джерела
Інформація на цій сторінці ґрунтується на офіційних джерелах, перелічених нижче. Законодавство змінюється — відкрийте посилання та перевірте актуальний стан.
- Национална агенция за приходите — начална страница (доходи от наем: данък и признати разходи) — https://nra.bg/ · 2026-10-07
- Национална агенция за приходите — Корпоративен данък — https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/korporativen-danak · 2026-10-07
- Национална агенция за приходите — Данък при източника — https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/danak-pri-iztochnika · 2026-10-07
- Национална агенция за приходите — Местни данъци и такси — https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/mestni-danatsi-i-taksi · 2026-10-07
- Министерство на икономиката — Business handbook for SME: избор на правна форма, документи и процедура (англ.) — https://www.mi.government.bg/en/business-handbook-for-sme/choice-of-legal-form-registration-documents-and-procedure/ · 2026-10-07
Пов'язані теми
Чи можуть іноземці купувати землю в Болгарії?
Чому будівлю і землю розглядають окремо, становище громадян ЄС і третіх країн, режим сільськогосподарських земель та придбання через компанію.
Додаткові витрати при купівлі нерухомості в Болгарії
Що додається до ціни продажу: податок на придбання, нотаріальний збір, збір за реєстрацію, кадастрові документи, посередник і адвокат.
Податок з доходу від оренди в Болгарії
Як оподатковують оренду, коли орендар утримує податок, обовʼязок річної декларації та чому короткострокова оренда — окремий випадок.
Що таке ЕООД: болгарська компанія одного власника
ЕООД — товариство з обмеженою відповідальністю з одним власником. Як розділяються власність, управління, відповідальність і страхування.
Чи обов'язковий бухгалтер для фірми в Болгарії
Закон не каже „найми бухгалтера“. Він каже, що звіт має скласти особа з визначеною освітою та стажем — і це робить бухгалтера неминучим.
Податок на дивіденди в Болгарії: 5%
Розподілений прибуток у Болгарії обкладається податком 5% біля джерела. Коли утримання не роблять, коли настає строк сплати і яким є справжнє сукупне навантаження.