Bulgaristan'da ev alırken çıkan ek masraflar

Gayrimenkul · Son gözden geçirme: 2026-08-23

Masrafların üç ailesi

Kalemleri tek tek saymadan önce sınıfını bilmek işe yarar, çünkü sınıf pazarlık payını belirler. Vergi pazarlık edilemez, ama oranı belediyeden belediyeye değişir. Devlet harcı pazarlık edilemez ve tarifesi ülke genelinde aynıdır. Hizmet ücreti pazarlığa açıktır ve rekabete tabidir; burada fiyat sorup karşılaştırmak meşrudur. Kimin hangi kalemi ödeyeceği ise ayrı bir sorudur ve çoğu kalemde yasa değil, sözleşme belirler.

Edinim vergisi: yasadaki aralık ve belediyenin kararı

Bulgaristan'da bir taşınmazın bedel karşılığı edinilmesi yerel bir vergiye tabidir. Bu vergi Закон за местните данъци и такси çerçevesinde düzenlenir ve oranı ulusal düzeyde tek bir sayı olarak sabitlenmemiştir: belediye meclisi, yasanın çizdiği %0,1 ile %3 arasındaki aralıkta kendi oranını belirler ve matrah, devredilen taşınmazın değerlemesidir (Национална агенция за приходите'nin yerel vergiler sayfası ve egov.bg belediye hizmetleri kayıtları, alındığı tarih 23 Ağustos 2026). Yani „Bulgaristan'da alım vergisi şu kadardır“ diyen her cümle eksiktir; doğru soru, taşınmazın bulunduğu belediyenin oranının kaç olduğudur.

• •Matrahın ne olacağı — sözleşme bedeli mi, vergi değerlemesi mi — işlemin ayrıntısına bağlıdır; noter işlemi hazırlarken bunu hesaplar. İşlemden önce noterden yazılı bir hesap dökümü isteyin.
• •Vergiyi kimin ödeyeceği taraflar arasında kararlaştırılabilir; uygulamada çoğunlukla alıcıya yüklenir. Sözleşmede yazmıyorsa, imzadan önce yazdırın.
• •Vergi değerlemesi (данъчна оценка) ile piyasa değeri aynı şey değildir; bu ayrımı emlak vergisi yazımızda ayrıntılı anlattık.
• •Miras ve bağış yoluyla edinim ayrı bir rejime tabidir; bu yazı yalnız bedel karşılığı edinimi anlatır.

Noter ücreti: kademeli tarife

Taşınmaz devri Bulgaristan'da noter senediyle yapılır ve noterin alacağı ücret serbest değildir: Закон за нотариусите и нотариалната дейност'e ekli tarifeye göre belirlenir. Tarife oransal ve kademelidir — işlemin maddi değeri arttıkça uygulanan yüzde düşer — ve bir üst sınır taşır, yani çok yüksek değerli işlemlerde ücret sonsuza kadar artmaz (Adalet Bakanlığı mevzuat portalı, alındığı tarih 23 Ağustos 2026). Bu yapının pratik sonucu şudur: noter ücreti pazarlık konusu değildir, ama hangi değer üzerinden hesaplandığı işlemin kendisiyle ilgili bir sorudur ve sorulabilir.

Tapu sicili tescil harcı

Noter senedi düzenlendikten sonra işlem Имотен регистър'e tescil edilir; bu, mülkiyetin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için gereken adımdır. Агенция по вписванията'nın devlet harçları tarifesine göre, tescile tabi belgelerin tescili için belgenin vergilendirildiği değer üzerinden %0,1 oranında harç alınır ve bir taban tutarın altına inilmez (Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, kurum sitesindeki resmî metin, alındığı tarih 23 Ağustos 2026). Şerh, terkin ve yenileme işlemlerinde ise bu harcın yarısı uygulanır. Güncel tarifeyi kurumun sayfasından teyit edin.

Kadastro ve belge masrafları

İşlem dosyası birkaç belgeyle kurulur ve her belgenin kendi harcı vardır. Kadastro tarafındaki belgeler (arsa krokisi, bina krokisi, bağımsız bölüm şeması) Агенция по геодезия, картография и кадастър'dan alınır; kurumun hizmet sayfası her hizmetin süresini ve harcını ayrı ayrı yayımlar ve elektronik başvuru için КАИС sisteminde profil ile nitelikli elektronik imza gerekir (kurum sayfaları, alındığı tarih 23 Ağustos 2026). Belediyeden alınacak vergi değerlemesi belgesi ile borcu yoktur türü belgeler de bu dosyanın parçasıdır.

• •Kadastro krokisi/şeması: taşınmazın teknik kimliğini gösterir; tapudaki tarif ile kadastro kaydı uyuşmuyorsa işlem takılır.
• •Vergi değerlemesi belgesi: belediyenin vergi biriminden alınır ve verginin hesabında kullanılır.
• •Yük belgesi: taşınmaz üzerindeki ipotek ve haciz kayıtlarını gösterir; bu belgenin gerçekliği kurumun sitesinden çevrim içi doğrulanabilir.
• •Kat mülkiyeti borcu yazısı: bina yönetiminden alınır; birikmiş aidat borcunun kime kalacağı sözleşmede yazılmalıdır.
• •Yabancıysanız ve Bulgarca bilmiyorsanız, noterde tercüman bulundurulması gerekebilir — bu ayrı bir ücrettir.

Aracılık ve avukat: serbest kalemler

Emlakçı komisyonu ve avukat ücreti tarifeye bağlı değildir; piyasada belirlenir ve pazarlığa açıktır. Burada dikkat edilecek nokta oranın kendisi değil, karşılığında ne alındığıdır. Aracılık ücreti yalnız daireyi göstermeyi mi kapsıyor, yoksa evrak takibini ve noter randevusunu da mı? Avukat, tapu ve yük araştırmasını yapıp yazılı bir görüş mü verecek, yoksa sadece sözleşmeyi mi imzalatacak? Bu iki soruya yazılı cevap alındığında, ücretin makul olup olmadığı kendiliğinden anlaşılır.

Kredi kullanacaksanız eklenen kalemler

• •Bağımsız değerleme (ekspertiz) raporu: banka kendi listesindeki değerleme uzmanını ister, ücreti alıcıya aittir.
• •İpoteğin tapu siciline tescili: ayrı bir tescil işlemidir ve kendi harcı vardır.
• •Kredi tahsis/dosya masrafı ve sigortalar: bankaya göre değişir, kredi teklifini karşılaştırırken bu kalemleri toplam maliyete katın.
• •Bankanın istediği ek belgeler (gelir belgesi, borç durumu) yurt dışından geliyorsa çeviri ve apostil masrafı doğar.
• •Kredi süreci ile satış takvimini uyumlamak gerekir; ön sözleşmedeki tarihler krediyi beklemiyorsa cezai şart riski doğar.

Satın alma sonrası ilk masraflar

1. 1

   Emlak vergisi beyanını verin

   Taşınmazı edindikten sonra belediyeye beyan verilir; bu, yıllık emlak vergisi ve çöp harcının başlangıcıdır. Ayrıntısı emlak vergisi yazımızda.
2. 2

   Abonelikleri devralın

   Elektrik, su, ısıtma ve varsa doğalgaz aboneliklerini kendi adınıza geçirin; devir sırasında geçmiş borç olup olmadığını sorun.
3. 3

   Kat mülkiyeti kaydınızı yaptırın

   Bina yöneticisine bildirin, aidat hesabınızı açtırın ve varsa devralınan borcu netleştirin.
4. 4

   Adres kaydınızı güncelleyin

   Oturduğunuz adres değiştiyse kayıt da güncellenir; bu, sonraki tüm resmî işlemlerin dayanağıdır.

Kendi toplam masrafınızı nasıl kurarsınız

Toplam masrafı önceden bilmenin tek dürüst yolu, bir sayıyı ezberlemek değil, bir iskelet kurmaktır. İskelet şudur: satış bedeli + (belediyenizin edinim vergisi oranı) + (tescil harcı oranı) + (tarifeye göre noter ücreti) + (belge harçları) + (varsa aracılık) + (varsa avukat) + (varsa kredi kalemleri). Bu iskeletin ilk üç satırı resmî kaynaktan doğrulanabilir; sonraki satırlar için teklif alınır. İşlem gününden en az bir hafta önce, noterden yazılı bir masraf dökümü isteyin ve kendi iskeletinizle karşılaştırın; iki hesap tutmuyorsa aradaki farkı sorun.

Sık sorulanlar

İlgili konular