Имот в България: на физическо лице или на фирма
Няма един верен отговор: покупка на свое име, чрез българско дружество, което учредявате, или направо с действаща фирма от Турция променя по различен начин данъка, годишната тежест и пътя за излизане. Тук само поставяме един до друг видяното на страниците на НАП и на Министерството на икономиката; не казваме коя структура е по-евтина, защото това зависи от целта и от личното положение.
Недвижими имоти · Последна проверка: 2026-10-07
Това не е правен или финансов съвет
Три пътя, груб сравнителен поглед
| Физическо лице | Българско дружество (ЕООД) | Фирма от Турция направо | |
|---|---|---|---|
| Вписан собственик | Самото лице | Дружеството (отделно юридическо лице) | Чуждестранното дружество |
| Данък върху наема | Доходът се декларира в годишната декларация; началната страница на НАП посочва данък 10% и признати разходи 10% | Наемът е част от печалбата на дружеството; печалбата се облага с 10% корпоративен данък | Според страницата на НАП за данъка при източника наемът от имот в България се облага при източника с 10%, ако няма място на стопанска дейност |
| Печалба от продажба | Не е проверено на тази страница | Част от печалбата на дружеството | По същата страница основата е положителната разлика между продажната цена и документираната цена на придобиване; ставка 10% |
| Годишна тежест | Годишна декларация за доходи, ако има наем | Годишна декларация за корпоративен данък, годишен отчет за дейността, счетоводство | Тримесечна декларация и внасяне на данъка при източника |
| Когато печалбата стига до собственика | Директно е ваша | Допълнителен данък при разпределяне; ставката зависи от получателя | Не е проверено отделно на тази страница |
| Излизане | Продавате жилището | Продавате жилището или прехвърляте дружеството; закриването му изисква дълга ликвидация | Продавате жилището |
Какво определя тежестта при пътя през дружество
Според страницата на НАП за корпоративния данък българското дружество плаща 10% върху печалбата си; годишната декларация се подава по електронен път с КЕП от 1 март до 30 юни, а заедно с нея се подава и годишният отчет за дейността. За неподаване или късно подаване има имуществена санкция. Наръчникът на Министерството на икономиката отбелязва и че закриването на ЕООД или ООД изисква дълга и сложна ликвидация. Значи учредяването на дружество е поемане на годишна тежест по поддръжката, а не само еднократна покупка на жилище.
При разпределяне на печалбата към собственика може да възникне отделен данък. Страницата на НАП за данъка при източника посочва 5% за дивиденти и ликвидационни дялове, но тя описва определени групи получатели (чуждестранни юридически лица, местни юридически лица, които не са търговци) и изключва юридическите лица с данъчно местожителство в държава от ЕС или ЕИП. Положението на собственик физическо лице не е на тази страница; вижте статията ни за данъка върху дивидентите и попитайте счетоводителя си.
Какво е едно и също при всеки път
- Данък при придобиване и разходи по вписването: според страницата на НАП за местните данъци възмездното придобиване е обект на местен данък, чийто размер определя общинският съвет; който и да е купувачът, трябват нотариален акт и вписване. Разходите са в статията ни за допълнителните разходи при покупка.
- Данък върху недвижимите имоти и такса смет: плащат се на общината по местонахождението на имота, независимо кой е собственикът; страницата на НАП казва, че размерът на местните данъци се определя от общинския съвет.
- Земя и земеделска земя: действат отделни правила според статута на купувача; извън жилище вижте статията ни дали чужденци могат да купуват земя.
Въпроси преди решението
Как ще ползвате жилището
Ако ще живеете в него, годишната тежест на дружеството рядко си струва (наше предположение). Ако ще го давате под наем или ще го продавате, разликата в данъците изисква сметка от счетоводител.Имате ли друга дейност в България
Ако вече имате българско дружество, дали имотът да се купи на негово име се преценява заедно с целта и счетоводството на дружеството.Мислете за излизането от самото начало
Кой плаща данък при продажба и дали ще прехвърляте дялове на дружество или ще продавате имота, зависи от структурата. Помнете, че ликвидацията е дълга.Решавайте заедно със счетоводител и адвокат
Нека счетоводителят изчисли данъка, а адвокатът прегледа договора за покупка и вписването; не ги разделяйте.
Тази страница не е правен или финансов съвет
Често задавани въпроси
Намалява ли данъка покупката през дружество?
Общ отговор не можем да дадем. Страниците на НАП показват 10% данък с 10% признати разходи върху наема на физическо лице и 10% корпоративен данък върху печалбата на дружество, но годишната тежест на дружеството и възможният допълнителен данък при разпределяне променят сметката. Счетоводител трябва да я направи с реални числа.
Какво става, ако моята фирма от Турция купи направо?
Според страницата на НАП за данъка при източника чуждестранно юридическо лице без място на стопанска дейност може да се облага при източника с 10% върху наема и върху печалбата от имот в България. Подробностите и спогодбата между Турция и България за избягване на двойното данъчно облагане проверете със счетоводител.
Има ли смисъл да се учредява дружество само заради жилище?
Често пътят е тежък (наше предположение), защото носи годишна декларация, счетоводство и по-късно ликвидация. Ако планирате наем или повече от един имот, сметката може да излезе различна.
Източници
Информацията на тази страница се основава на посочените по-долу официални източници. Законодателството се променя — отворете връзките и проверете актуалното състояние.
- Национална агенция за приходите — начална страница (доходи от наем: данък и признати разходи) — https://nra.bg/ · 2026-10-07
- Национална агенция за приходите — Корпоративен данък — https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/korporativen-danak · 2026-10-07
- Национална агенция за приходите — Данък при източника — https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/danak-pri-iztochnika · 2026-10-07
- Национална агенция за приходите — Местни данъци и такси — https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/mestni-danatsi-i-taksi · 2026-10-07
- Министерство на икономиката — Business handbook for SME: избор на правна форма, документи и процедура (англ.) — https://www.mi.government.bg/en/business-handbook-for-sme/choice-of-legal-form-registration-documents-and-procedure/ · 2026-10-07
Свързани теми
Могат ли чужденци да купуват земя в България?
Разликата между сграда и земя, положението на гражданите на ЕС и на трети държави, режимът на земеделската земя и придобиването чрез дружество.
Допълнителни разходи при покупка на имот в България
Какво се добавя към продажната цена: данък при придобиване, нотариална такса, такса за вписване, кадастрални документи, посредник и адвокат.
Данък върху доходи от наем в България
Как се облага наемът, кога наемателят удържа данъка, какви са задълженията за деклариране и защо краткосрочното отдаване е отделен случай.
Какво е ЕООД: едноличното дружество накратко
ЕООД е дружество с ограничена отговорност с един собственик. Как се разделят собственост, управление, отговорност и осигуряване — по същество.
Задължително ли е счетоводител за фирма в България
Законът не казва „наеми счетоводител“, а „отчетът да бъде съставен от лице с определени образование и стаж“. На практика това прави счетоводителя неизбежен.
Данък върху дивидентите в България: 5%
Разпределеният дивидент в България се облага с 5% данък при източника. Кога удържане не се прави, кога се внася данъкът и каква е реалната обща тежест.