Недвижимость в Болгарии: оформлять на себя или на компанию
Единого верного ответа нет: покупка на себя, через болгарскую компанию, которую вы создадите, или напрямую действующей компанией из Турции по-разному меняет налог, годовую нагрузку и путь выхода. Мы лишь ставим рядом то, что видели на страницах Национального агентства доходов (НАП) и Министерства экономики; какая структура дешевле, мы не говорим, потому что это зависит от цели и личной ситуации.
Недвижимость · Последняя проверка: 2026-10-07
Это не является юридической или финансовой консультацией
Три пути, грубое сравнение
| Физическое лицо | Болгарская компания (ЕООД) | Компания из Турции напрямую | |
|---|---|---|---|
| Собственник по реестру | Сам человек | Компания (отдельное юрлицо) | Иностранная компания |
| Налог на арендный доход | Доход декларируют в годовой декларации; главная страница НАП указывает налог 10% и признаваемые расходы 10% | Аренда входит в прибыль компании; прибыль облагается корпоративным налогом 10% | По странице НАП о налоге у источника аренда болгарской недвижимости облагается у источника по ставке 10%, если нет места предпринимательской деятельности |
| Доход от продажи | На этой странице не проверялось | Часть прибыли компании | По той же странице база — положительная разница между ценой продажи и документально подтверждённой ценой приобретения; ставка 10% |
| Годовая нагрузка | Годовая декларация о доходах, если есть аренда | Годовая декларация по корпоративному налогу, годовой отчёт о деятельности, бухгалтерия | Квартальная декларация и уплата налога у источника |
| Когда прибыль доходит до владельца | Сразу ваша | Дополнительный налог при распределении; ставка зависит от получателя | Отдельно на этой странице не проверялось |
| Выход | Вы продаёте жильё | Вы продаёте жильё или передаёте компанию; закрытие компании требует долгой ликвидации | Вы продаёте жильё |
Что определяет нагрузку при пути через компанию
По странице НАП о корпоративном налоге болгарская компания платит 10% с прибыли; годовую декларацию подают электронно с КЭП с 1 марта по 30 июня, и вместе с ней подают годовой отчёт о деятельности. За неподачу или опоздание предусмотрен административный штраф. Справочник Министерства экономики отмечает также, что закрытие ЕООД или ООД требует долгой и сложной ликвидации. Значит, создание компании — это принятие на себя ежегодной нагрузки, а не разовая покупка жилья.
При распределении прибыли владельцу может возникнуть отдельный налог. Страница НАП о налоге у источника называет ставку 5% для дивидендов и ликвидационных долей, но она описывает определённые группы получателей (иностранные юрлица, местные юрлица, не являющиеся торговцами) и исключает юрлица — налоговых резидентов государств ЕС или ЕЭЗ. Положения владельца-физлица на этой странице нет; прочитайте нашу статью о налоге на дивиденды и спросите бухгалтера.
Что одинаково при любом пути
- Налог при приобретении и расходы на регистрацию: по странице НАП о местных налогах возмездное приобретение — объект местного налога, размер которого определяет общинский совет; кто бы ни был покупателем, нужны нотариальный акт и запись в реестре. Статьи расходов — в нашей статье о дополнительных затратах при покупке жилья.
- Налог на недвижимость и сбор за вывоз мусора: платят общине по месту нахождения объекта, кто бы ни был владельцем; страница НАП сообщает, что ставки местных налогов определяет общинский совет.
- Земля и сельхозземля: действуют отдельные правила в зависимости от статуса покупателя; за пределами жилья смотрите нашу статью о том, могут ли иностранцы покупать землю.
Вопросы перед решением
Как вы будете использовать жильё
Если будете жить в нём сами, годовая нагрузка компании редко окупается (наше предположение). Если собираетесь сдавать или продавать, разницу в налогах нужно посчитать с бухгалтером.Есть ли у вас другая деятельность в Болгарии
Если у вас уже есть болгарская компания, вопрос о покупке недвижимости на неё решают вместе с целями и бухгалтерией этой компании.Думайте о выходе с самого начала
Кто платит налог при продаже и что вы будете передавать — доли компании или сам объект, зависит от структуры. Помните, что ликвидация долгая.Решайте вместе с бухгалтером и адвокатом
Пусть бухгалтер считает налог, а адвокат проверяет договор купли-продажи и запись в реестре; не разделяйте эти два вопроса.
Эта страница не является юридической или финансовой консультацией
Частые вопросы
Снижает ли налог покупка через компанию?
Общего ответа дать не можем. Страницы НАП показывают налог 10% с признаваемыми расходами 10% на арендный доход физлица и корпоративный налог 10% на прибыль компании, но годовая нагрузка компании и возможный дополнительный налог при распределении меняют расчёт. Считать с реальными цифрами должен бухгалтер.
Что будет, если моя компания из Турции купит напрямую?
По странице НАП о налоге у источника иностранное юрлицо без места предпринимательской деятельности может облагаться у источника по ставке 10% с аренды и с прибыли от болгарской недвижимости. Детали и соглашение между Турцией и Болгарией об избежании двойного налогообложения проверьте с бухгалтером.
Есть ли смысл создавать компанию только ради жилья?
Часто это тяжёлый путь (наше предположение), так как он влечёт годовую декларацию, бухгалтерию и позже ликвидацию. Если планируете сдачу в аренду или несколько объектов, расчёт может выйти иным.
Источники
Информация на этой странице основана на перечисленных ниже официальных источниках. Законодательство меняется — откройте ссылки и проверьте актуальное положение.
- Национална агенция за приходите — начална страница (доходи от наем: данък и признати разходи) — https://nra.bg/ · 2026-10-07
- Национална агенция за приходите — Корпоративен данък — https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/korporativen-danak · 2026-10-07
- Национална агенция за приходите — Данък при източника — https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/danak-pri-iztochnika · 2026-10-07
- Национална агенция за приходите — Местни данъци и такси — https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/mestni-danatsi-i-taksi · 2026-10-07
- Министерство на икономиката — Business handbook for SME: избор на правна форма, документи и процедура (англ.) — https://www.mi.government.bg/en/business-handbook-for-sme/choice-of-legal-form-registration-documents-and-procedure/ · 2026-10-07
Связанные темы
Могут ли иностранцы покупать землю в Болгарии?
Почему здание и земля рассматриваются отдельно, положение граждан ЕС и третьих стран, режим сельхозземель и приобретение через компанию.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Болгарии
Что добавляется к цене продажи: налог на приобретение, нотариальный сбор, сбор за регистрацию, кадастровые документы, посредник и адвокат.
Налог с дохода от аренды в Болгарии
Как облагается аренда, когда арендатор удерживает налог, обязанность годовой декларации и почему краткосрочная аренда — отдельный случай.
Что такое ЕООД: болгарская компания одного владельца
ЕООД — общество с ограниченной ответственностью с единственным владельцем. Как разделяются собственность, управление, ответственность и страхование.
Обязателен ли бухгалтер для фирмы в Болгарии
Закон не говорит „найми бухгалтера“. Он говорит, что отчёт должно составить лицо с определённым образованием и стажем — и это делает бухгалтера неизбежным.
Налог на дивиденды в Болгарии: 5%
Распределённая прибыль в Болгарии облагается налогом 5% у источника. Когда удержание не производится, когда наступает срок уплаты и какова реальная совокупная нагрузка.