Допълнителни разходи при покупка на имот в България

Недвижими имоти · Последна проверка: 2026-08-23

Трите семейства разходи

Преди изброяването е полезно да знаете класа на перото, защото класът определя колко може да се договаря. Данъкът не се договаря, но ставката се различава по общини. Държавната такса не се договаря и тарифата е една за страната. Възнаграждението за услуга се договаря и е подложено на конкуренция; тук е нормално да питате за цена и да сравнявате. Кой плаща кое перо е отделен въпрос и при повечето пера го решава договорът, а не законът.

Данък при придобиване: рамката на закона и решението на общината

Възмездното придобиване на имот в България се облага с местен данък по Закона за местните данъци и такси. Ставката не е фиксирано число за цялата страна: общинският съвет определя своя размер в законовия диапазон от 0,1 до 3 на сто, а основата е оценката на прехвърляното имущество (страница на Националната агенция за приходите за местните данъци и вписи на общинските услуги в egov.bg, извлечено на 23 август 2026 г.). Тоест всяко изречение „в България данъкът при покупка е толкова“ е непълно; правилният въпрос е каква е ставката в общината по местонахождение на имота.

• •Каква е основата — договорената цена или данъчната оценка — зависи от конкретиката на сделката; нотариусът я изчислява при подготовката. Поискайте писмена сметка преди деня на сделката.
• •Кой плаща данъка може да се уговори; на практика най-често пада върху купувача. Ако не е записано, запишете го преди подписа.
• •Данъчната оценка и пазарната цена не са едно и също; разликата е разгледана в статията за данъка върху недвижимите имоти.
• •Придобиването по наследство и дарение е под отделен режим; тази статия описва само възмездното придобиване.

Нотариална такса: степенувана тарифа

Прехвърлянето на имот се извършва с нотариален акт, а възнаграждението на нотариуса не е свободно: определя се по тарифата към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Тарифата е пропорционална и степенувана — с нарастване на материалния интерес приложеният процент намалява — и има таван, тоест при много високи стойности таксата не расте безкрайно (правно-информационен портал на Министерството на правосъдието, извлечено на 23 август 2026 г.). Практическият извод: нотариалната такса не се договаря, но върху коя стойност се смята е въпрос по самата сделка и може да се зададе.

Такса за вписване в Имотния регистър

След съставянето на нотариалния акт сделката се вписва в Имотния регистър; това е стъпката, чрез която правото се противопоставя на трети лица. Според тарифата на Агенцията по вписванията, за вписване на подлежащи на вписване актове се събира такса от 0,1 на сто върху цената, по която е таксуван актът, но не по-малко от определен минимум (Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, официален текст на сайта на агенцията, извлечено на 23 август 2026 г.). За отбелязвания и заличавания, както и за подновяване, се събира половината от тази такса. Проверявайте актуалната тарифа на страницата на агенцията.

Кадастрални и други документи

Досието по сделката се съставя от няколко документа и всеки има собствена такса. Кадастралните документи (скица на поземлен имот, скица на сграда, схема на самостоятелен обект) се издават от Агенцията по геодезия, картография и кадастър; страницата на агенцията публикува срока и таксата за всяка услуга поотделно, а за електронно заявяване се изисква профил в КАИС и квалифициран електронен подпис (страници на институцията, извлечено на 23 август 2026 г.). Удостоверението за данъчна оценка и удостоверенията за липса на задължения от общината също влизат в досието.

• •Скица или схема: показва техническата самоличност на имота; ако описанието в акта и кадастралният запис не съвпадат, сделката засича.
• •Удостоверение за данъчна оценка: издава се от данъчната служба на общината и участва в изчисляването на данъка.
• •Удостоверение за тежести: показва вписани ипотеки и възбрани; автентичността му се проверява онлайн на сайта на агенцията.
• •Удостоверение от етажната собственост: издава се от домоуправителя; кой поема натрупаните задължения се записва в договора.
• •Ако сте чужденец и не владеете български, пред нотариуса може да е необходим преводач — това е отделно възнаграждение.

Посредник и адвокат: свободните пера

Комисионата на агенцията и адвокатският хонорар не следват тарифа; определят се на пазара и подлежат на договаряне. Тук важното не е самият процент, а какво получавате срещу него. Посредническото възнаграждение покрива ли само показването на имота, или и подготовката на документите и часа при нотариуса? Адвокатът ще направи ли проверка на собствеността и тежестите с писмено становище, или само ще присъства при подписа? Щом на тези два въпроса има писмен отговор, разумността на цената се вижда сама.

Ако ползвате кредит

• •Независима оценка: банката иска оценител от своя списък, разходът е за купувача.
• •Вписване на ипотеката: отделно вписване със собствена такса.
• •Такси по кредита и застраховки: различават се по банки; включвайте ги, когато сравнявате оферти.
• •Ако документите идват от чужбина, възникват разходи за превод и апостил.
• •Графикът на кредита и графикът на сделката трябва да съвпаднат; ако сроковете в предварителния договор не изчакват кредита, възниква риск от неустойка.

Първите разходи след покупката

1. 1

   Подайте данъчна декларация

   След придобиването се декларира в общината; оттук започват годишният данък върху имота и таксата за битови отпадъци.
2. 2

   Прехвърлете партидите

   Ток, вода, топлоенергия и газ на ваше име; при прехвърлянето питайте има ли стари задължения.
3. 3

   Впишете се при етажната собственост

   Съобщете на домоуправителя, открийте партида за таксата и изяснете евентуални наследени задължения.
4. 4

   Актуализирайте адресната си регистрация

   Ако адресът ви се променя, регистрацията също; тя е основа за следващите административни стъпки.

Как да си съставите собствената сметка

Единственият честен начин да знаете общия разход предварително не е да запомните число, а да съставите скелет: цена + ставка на общината за придобиване + такса за вписване + нотариална такса по тарифа + такси за документи + евентуално посредник + евентуално адвокат + евентуални кредитни пера. Първите три реда се проверяват в официален източник; за следващите се вземат оферти. Поне седмица преди деня на сделката поискайте писмена сметка от нотариуса и я сравнете със своя скелет; ако двете не съвпадат, попитайте къде е разликата.

Често задавани въпроси

Свързани теми