Bulgaristan.bg

Tapu devri: noter senedinden tescile kadar

Bulgaristan'da taşınmaz devrinin iki ayrı ayağı vardır: noter huzurunda düzenlenen satış senedi ve bu senedin tapu siciline tescili. Senet mülkiyeti taraflar arasında geçirir; tescil ise işlemi üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılar. İkisini tek bir an sanmak, uygulamada en sık yapılan hatadır.

Gayrimenkul · Son gözden geçirme: 2026-08-16

Noter işleminde ne olur

Noter, taşınmazın bulunduğu yargı çevresinde yetkilidir ve işlemi kendisi yürütür: tarafların kimliğini ve ehliyetini denetler, mülkiyet ve kısıtlama kayıtlarını sorgular, vergi ve harçların ödendiğini kontrol eder, senedi düzenleyip taraflara okur ve imzalattıktan sonra tescil için sicile gönderir. Noter tarafsızdır — alıcının menfaatini ayrıca gözeten kişi avukatınızdır. Senet Bulgarca düzenlenir; Bulgarca bilmiyorsanız yeminli tercüman bulundurulması gerekir ve bu, sonradan itiraz edilmemesi için de önemlidir.

Senette mutlaka doğrulanacaklar

  • Taşınmazın kadastro numarası, alanı, kat ve bağımsız bölüm numarası ile sınır komşuları.
  • Devredilen hakkın türü: tam mülkiyet mi, ideal pay mı, üst hakkı mı.
  • Ortak alan payı, varsa depo/otopark gibi eklentilerin ayrıca yazılıp yazılmadığı.
  • Satıcının medeni hâli ve eş muvafakati; miras yoluyla gelen taşınmazda tüm mirasçıların katılımı.
  • Beyan edilen satış bedeli ile fiilen ödenen tutarın aynı olması.
  • Ödeme koşulu ve anahtar/zilyetlik teslim tarihi.

Bedeli düşük göstermek alıcıyı vurur

Vergiyi azaltmak için senede gerçek bedelin altında bir rakam yazılması hem yaptırım riski doğurur hem de satış geçersiz sayılır ya da bozulursa yalnızca senetteki tutarı geri isteyebilirsiniz. Ayrıca ileride satarken kazancınız yapay olarak büyür.

Tescil: neden ayrı ve neden kritik

Senet, Агенция по вписванията bünyesindeki imar/mülkiyet siciline şerh edilir. Tescil sırası bir öncelik yaratır: aynı taşınmaz üzerinde birden çok işlem varsa, kural olarak önce tescil ettiren korunur. Bu yüzden imza ile tescil arasındaki boşluğun kısa tutulması ve tescilin gerçekleştiğinin ayrıca teyit edilmesi gerekir. Tescil sonrası kaydın doğru göründüğünü kendiniz kontrol edin — ad yazımı, kadastro numarası ve pay oranı hatası sonradan düzeltme prosedürü gerektirir.

Vekaletle işlem yaparken

  1. Vekaletin kapsamını daraltın

    Hangi taşınmaz, hangi işlem, hangi asgari bedel — genel ve sınırsız vekalet vermeyin.

  2. Şekil şartını doğrulayın

    Taşınmaz işlemleri için vekaletnamenin noterde düzenlenmesi ve gerekiyorsa apostil/konsolosluk onayı taşıması beklenir.

  3. Süre koyun

    Vekaletnameye geçerlilik süresi ve iş bitince otomatik sona erme kaydı ekletin.

  4. İşlem sonrası azledin

    İşlem tamamlandığında vekaleti resmen sona erdirin ve bunu ilgili yerlere bildirin.

Devirden sonra kalan işler

  • Belediyeye emlak vergisi beyanı verilmesi — süreye bağlıdır, ihmal edilirse yaptırım doğar.
  • Elektrik, su, ısıtma ve varsa internet aboneliklerinin devri.
  • Bina yönetimi/etaj mülkiyeti kaydına yeni malik olarak geçilmesi.
  • Kiraya verilecekse gelir beyanı yükümlülüğünün gündeme gelmesi.
  • Senedin aslının ve tescil belgesinin güvenli biçimde saklanması.

Bu sayfa hukuki tavsiye değildir

Her taşınmazın kayıt geçmişi farklıdır. Senet metnini ve kayıt sorgusunu Bulgaristan'da yetkili bir avukata inceletmeden imzalamayın; noter ücretleri ve harçlar için ilgili notere ve Агенция по вписванията'ya başvurun.

Bu bir hukuki veya mali tavsiye değildir

Bu sayfa süreci genel hatlarıyla açıklar ve yetkili kurumların resmî kaynaklarına yönlendirir. Kendi durumunuza özel kararlar için bir avukata, mali müşavire veya ilgili kuruma başvurun. Kurallar ve tutarlar zaman içinde değişir.

Sık sorulanlar

Senedi imzaladım, mülkiyet bende mi?

Senet taraflar arasında mülkiyeti geçirir, ancak üçüncü kişilere karşı korunmak için tescil gerekir. Tescil tamamlanana kadar işlemin tam olarak bitmediğini varsayın.

Bulgarca bilmiyorsam senet geçerli olur mu?

İşlem Bulgarca yürür ve tarafın metni anladığından emin olunması gerekir; bu nedenle yeminli tercüman bulundurulur. Tercümansız imzalanan işlemler sonradan itiraz zemini yaratabilir.

Tapu kaydında hata varsa ne yapılır?

Düzeltme, hatanın kaynağına göre kadastro kaydı ya da tapu sicili üzerinden ayrı bir başvuruyla yürür. Hatayı fark ettiğiniz anda başvurmak, aradan işlem geçmesini beklemekten çok daha kolaydır.

Kaynaklar

Bu sayfadaki bilgiler aşağıdaki resmî kaynaklara dayanır. Mevzuat değişebilir — bağlantıları açıp güncel durumu doğrulayın.

  1. Агенция по вписванията — Имотен регистър — https://www.registryagency.bg/ · 2026-08-16
  2. Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК) — https://www.cadastre.bg/ · 2026-08-16
  3. Закон за собствеността и ГПК (lex.bg) — https://lex.bg/ · 2026-08-16
  4. Портал за електронни административни услуги (eGov) — https://egov.bg/ · 2026-08-16

İlgili konular

Sorunuz mu var?

Bulgaristan'a yerleşme sürecinde takıldığınız noktayı yazın, yönlendirelim.

Ücretsiz ön görüşme talep edin
Tapu devri: noter senedinden tescile kadar | Bulgaristan.bg