Bulgaristan.bg

Bulgaristan'da ev satın alma: süreç ve kontrol listesi

Bulgaristan'da mülkiyet, noter huzurunda düzenlenen satış senediyle (нотариален акт) geçer ve senet tapu siciline şerh edilir. Bu iki adım tamamlanmadan ödeme yapmak, sözleşmede ne yazarsa yazsın, en büyük risktir. Süreci anlamanın en kısa yolu, sıralamayı doğru kurmaktır: önce kontrol, sonra senet, sonra ödeme.

Gayrimenkul · Son gözden geçirme: 2026-08-16

Satın almadan önce kontrol edilecekler

  • Mülkiyet zinciri: Satıcının gerçekten malik olduğu ve taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, intifa ya da dava şerhi bulunmadığı Имотен регистър kayıtlarından doğrulanır.
  • Kadastro kimliği: Taşınmazın kadastro numarası, alanı ve sınırları АГКК kayıtlarıyla eşleşmelidir; ilanla kayıt arasındaki metrekare farkı ilk uyarı işaretidir.
  • Yapı kullanım izni: Yeni binalarda kullanım izninin alınmış olup olmadığı ve binanın hangi aşamada olduğu ayrıca sorulmalıdır.
  • Ortak alan ve arsa payı: Dairenin arsa payı ile ortak alan payının senette nasıl tanımlandığı sonradan tartışma konusu olur.
  • Borçlar: Emlak vergisi, çöp vergisi ve bina yönetimine olan aidat borçlarının kimde kaldığı yazılı olarak netleştirilmelidir.
  • Kiracı ve zilyetlik: Taşınmazda oturan üçüncü kişi varsa, tahliye yükümlülüğünün kimde olduğu senette yazmalıdır.

Ön sözleşme mülkiyet vermez

Ön satış sözleşmesi (предварителен договор) taraflar arasında borç doğurur, ancak taşınmazın mülkiyetini geçirmez ve üçüncü kişilere karşı kendiliğinden koruma sağlamaz. Kaparo ödemeden önce metni bir avukata okutun; özellikle cayma, gecikme ve iade koşullarına bakın.

Satın alma sırası

  1. Taşınmazı ve satıcıyı doğrulayın

    Tapu ve kadastro kayıtlarını, satıcının kimliğini, evliyse eşin muvafakat gerekliliğini ve vekaletle işlem yapılıyorsa vekaletin kapsamını kontrol edin.

  2. Ön sözleşmeyi müzakere edin

    Ödeme takvimi, teslim tarihi, cezai şart ve yükümlülüklerin ihlali halinde ne olacağı burada belirlenir.

  3. Noter randevusunu kurun

    Satış senedi noter huzurunda düzenlenir; noter kayıt kontrollerini yapar ve senedi tescile gönderir.

  4. Ödemeyi güvenli kanaldan yapın

    Bulgaristan'da noter işlemlerinde banka üzerinden ödeme ve emanet hesabı kullanımı yaygındır; nakit ödemeden kaçının.

  5. Tescili ve sonrasını tamamlayın

    Senedin tapu siciline tescili, belediyeye emlak beyanı ve elektrik/su aboneliklerinin devri son adımlardır.

Masraf kalemleri: hangi başlıklar var

Alım bedeline ek olarak birkaç kalem doğar: yerel yönetime ödenen taşınmaz devir vergisi, noter ücreti, tapu tescil harcı, varsa emlakçı komisyonu ve avukatlık ücreti. Kredi kullanıyorsanız değerleme raporu ve ipotek tesis masrafları da eklenir. Bu sayfada tutar ve oran yazılmaz: devir vergisi belediyeden belediyeye değişir, noter ücretleri tarifeye bağlıdır ve euro geçişiyle tutarlar yeniden ifade edilmiştir. Güncel tutarları taşınmazın bulunduğu belediyeden ve Агенция по вписванията'dan teyit edin.

Yabancı alıcılar için farklılaşan tek nokta

Bina ve daire alımında yabancı uyruklu olmak kural olarak engel değildir. Ayrım arazi mülkiyetinde ortaya çıkar: arsa ve tarım arazisinin kimin, hangi koşulla edinebileceği ayrı kurallara tabidir ve AB vatandaşları ile üçüncü ülke vatandaşları için farklı sonuçlar doğurabilir. Bir daire alıyorsanız bu tartışma genelde arsa payı üzerinden gündeme gelir; müstakil ev ya da arsa alıyorsanız işlemin kurgusu baştan avukatla belirlenmelidir.

Bu sayfa emlak aracılığı ya da hukuki danışmanlık değildir

Burada süreç anlatılır; ilan yayınlanmaz, satıcıyla eşleştirme yapılmaz. Somut bir taşınmaz için kayıt incelemesini ve senet metnini mutlaka bağımsız bir avukata ve notere doğrulatın.

Bu bir hukuki veya mali tavsiye değildir

Bu sayfa süreci genel hatlarıyla açıklar ve yetkili kurumların resmî kaynaklarına yönlendirir. Kendi durumunuza özel kararlar için bir avukata, mali müşavire veya ilgili kuruma başvurun. Kurallar ve tutarlar zaman içinde değişir.

Sık sorulanlar

Ev almak bana oturma izni verir mi?

Taşınmaz sahibi olmak kendiliğinden ikamet hakkı doğurmaz. Mülkiyet ile oturum ayrı hukuki konulardır ve oturum başvurusu kendi şartlarına göre değerlendirilir.

Ödemeyi ne zaman yapmalıyım?

Kayıt kontrolleri tamamlanmadan ve noter senedi düzenlenmeden büyük tutarlı ödeme yapmak riskli sayılır. Ödeme takvimini kayıt kontrolü ve tescil adımlarına bağlayacak biçimde kurgulayın.

Emlakçı olmadan alabilir miyim?

Hukuken zorunlu değildir; zorunlu olan noterdir. Ancak dil, kayıt okuma ve müzakere yükünü üstlenecek bağımsız bir avukat, aracıdan daha kritik bir rol oynar.

Kaynaklar

Bu sayfadaki bilgiler aşağıdaki resmî kaynaklara dayanır. Mevzuat değişebilir — bağlantıları açıp güncel durumu doğrulayın.

  1. Агенция по вписванията — Имотен регистър — https://www.registryagency.bg/ · 2026-08-16
  2. Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК) — https://www.cadastre.bg/ · 2026-08-16
  3. Национална агенция за приходите (НАП) — https://nra.bg/ · 2026-08-16
  4. Закон за собствеността — официален текст (lex.bg) — https://lex.bg/ · 2026-08-16
  5. Портал за електронни административни услуги (eGov) — https://egov.bg/ · 2026-08-16

İlgili konular

Sorunuz mu var?

Bulgaristan'a yerleşme sürecinde takıldığınız noktayı yazın, yönlendirelim.

Ücretsiz ön görüşme talep edin
Bulgaristan'da ev satın alma: süreç ve kontrol listesi | Bulgaristan.bg