Bulgaristan.bg

Ön satış sözleşmesi: Bulgaristan'da tapu öncesi adım

Bulgaristan'da bir taşınmazın mülkiyeti ancak noter önünde düzenlenen tapu senediyle geçer. Ondan önce imzalanan „предварителен договор“ yani ön sözleşme, tarafları satışa bağlar ama mülkiyeti devretmez. Bu ayrım pratikte şu anlama gelir: ön sözleşmeye para yatıran alıcı henüz malik değildir; elinde bir talep hakkı vardır ve o hakkın değeri sözleşmenin nasıl yazıldığına bağlıdır.

Gayrimenkul · Son gözden geçirme: 2026-08-23

Ön sözleşme ne işe yarar

Ön sözleşme genelde zaman kazanmak için yapılır: alıcı kredi başvurusunu tamamlayacaktır, satıcı eksik belgeleri toplayacaktır ya da yeni binada kullanım izni beklenmektedir. Bu arada fiyat, teslim koşulları ve tapunun hangi tarihte düzenleneceği yazılı olarak bağlanır. Yazılı biçim bu sözleşmenin temel şartıdır; sözlü mutabakat ve mesajlaşma, yerini tutmaz.

Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler

  • Taşınmazın kadastro tanımıyla — bağımsız bölüm kimliği, alan, ortak alan payı ve varsa depo/otopark — tarif edilmesi.
  • Fiyat, ödeme takvimi ve her ödemenin hangi aşamaya bağlı olduğu.
  • Tapu senedinin düzenleneceği tarih ya da tarihi belirleyen olay (ör. kullanım izninin alınması).
  • Tarafların yükümlülüğünü yerine getirmemesi hâlinde ne olacağı — cayma, iade ve gecikme sonuçları.
  • Taşınmazın üzerinde ipotek, haciz, kira ya da başka bir yük olup olmadığına dair satıcı beyanı.

Taraf sözünden dönerse

Ön sözleşme tek başına mülkiyet vermediği için, satıcı tapuya gelmediğinde alıcının yolu mahkemedir: Bulgar hukuku ön sözleşmenin mahkeme kararıyla nihai satış hâline getirilmesini tanır. Bu yol vardır ama zaman ve masraf ister; bu yüzden asıl koruma, sözleşmenin baştan iyi yazılması ve tapu tarafındaki yüklerin önceden kontrol edilmesidir.

İmza öncesi kontrol sırası

  1. Mülkiyet zincirine bakın

    Taşınmazın kime ait olduğunu ve üzerindeki kayıtları Агенция по вписванията tarafındaki imar/mülkiyet kayıtlarından kontrol ettirin.

  2. Kadastro kimliğini eşleştirin

    İlandaki daire ile kadastrodaki bağımsız bölüm aynı mı, alan ve kat bilgisi tutuyor mu — АГКК kayıtlarıyla karşılaştırın.

  3. Parayı nereye yatıracağınızı yazılı belirleyin

    Ödemenin hangi hesaba, hangi aşamada ve hangi belge karşılığı yapılacağı sözleşmede yazılı olmalı. Elden ödeme, uyuşmazlıkta ispatı zorlaştırır.

  4. Vekâletle imzalanıyorsa vekâleti doğrulatın

    Satıcı adına vekil imzalıyorsa vekâletnamenin kapsamını ve geçerliliğini notere kontrol ettirin; satış yetkisi açıkça yazılı olmalıdır.

Kapora oranı ve harç burada yazmaz

Kapora tutarı taraf iradesiyle belirlenir; noter ücretleri ve tapu tarafındaki harçlar mevzuata ve işleme göre değişir. Bağlayıcı bilgi Агенция по вписванията ve egov.bg yayınlarındadır. Sözleşme metnini imzalamadan önce bağımsız bir avukata okutun — satıcının avukatı sizin avukatınız değildir.

Bu bir hukuki veya mali tavsiye değildir

Bu sayfa süreci genel hatlarıyla açıklar ve yetkili kurumların resmî kaynaklarına yönlendirir. Kendi durumunuza özel kararlar için bir avukata, mali müşavire veya ilgili kuruma başvurun. Kurallar ve tutarlar zaman içinde değişir.

Sık sorulanlar

Ön sözleşme noterde yapılmak zorunda mı?

Yazılı olması esastır; noter onayı her durumda zorunlu değildir ama imzaların ve tarihin tartışmasız olmasını sağlar. Yeni binada geliştiriciyle yapılan sözleşmelerde ek güvence sağlar.

Kaporayı geri alabilir miyim?

Cevap sözleşmenin metnindedir: cayma hâlinde iade, ceza ya da mahsup nasıl düzenlendiyse o uygulanır. Bu yüzden bu maddeler imza öncesi okunur.

Yabancı olarak ön sözleşme imzalayabilir miyim?

Evet, sözleşme yapmak vatandaşlığa bağlı değildir. Ancak arazi gibi bazı taşınmaz türlerinde mülkiyet edinme kuralları farklıdır; imzadan önce hangi hakkı edindiğinizi netleştirin.

Kaynaklar

Bu sayfadaki bilgiler aşağıdaki resmî kaynaklara dayanır. Mevzuat değişebilir — bağlantıları açıp güncel durumu doğrulayın.

  1. Агенция по вписванията — Имотен регистър — https://www.registryagency.bg/ · 2026-08-23
  2. Закон за задълженията и договорите — lex.bg — https://lex.bg/ · 2026-08-23
  3. Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК) — https://www.cadastre.bg/ · 2026-08-23
  4. Единен портал за електронни административни услуги (egov.bg) — https://egov.bg/ · 2026-08-23

İlgili konular

Gayrimenkul

Bulgaristan'da ev satın alma: süreç ve kontrol listesi

Noter satışına giden yol, tapu ve kadastro kontrolü, ön sözleşme riski, alım masraf kalemleri ve yabancılar için hangi kısıtın nerede başladığı.

Gayrimenkul

Tapu devri: noter senedinden tescile kadar

Noter huzurunda satış senedi nasıl düzenlenir, tescil neden ayrı bir adımdır, vekaletle işlem riskleri ve devir sonrası yapılacak bildirimler.

Gayrimenkul

Bulgaristan'da emlak dolandırıcılığından korunma

Sık görülen dolandırıcılık kalıpları, uyarı işaretleri, ödemeyi güvenceye alma yolları ve zarar doğduğunda hangi kuruma başvurulacağı.

Gayrimenkul

Акт 16 nedir: yapı kullanım izni ve aşamaları

Bulgaristan'da yeni bina, kullanım izni alınmadan oturulabilir sayılmaz. Акт 15 ile Акт 16 farkı, izni kimin verdiği ve alıcının neye bakması gerektiği.

Sorunuz mu var?

Bulgaristan'a yerleşme sürecinde takıldığınız noktayı yazın, yönlendirelim.

Ücretsiz ön görüşme talep edin
Ön satış sözleşmesi: Bulgaristan'da tapu öncesi adım | Bulgaristan.bg