Купівля нерухомості в Болгарії: порядок і перевірки

Право власності на нерухомість у Болгарії переходить за нотаріальним актом, який вносять до реєстру нерухомості. Оплата до завершення цих двох кроків — головний ризик усієї угоди, хоч би що було написано в попередньому договорі.

Нерухомість · Останній перегляд: 2026-08-16

Що перевіряють до угоди

Власність і обтяження: довідка з реєстру нерухомості про власника, іпотеки, арешти та зареєстровані позови.
Кадастрові дані: ідентифікатор, площа та межі за даними АГКК; розбіжність з оголошенням — перший сигнал.
Дозвіл на введення в експлуатацію: для новобудов перевіряють стадію будівництва та наявність відповідного акта.
Ідеальні частки: як описані спільні частини та частка землі або право забудови.
Заборгованості: податок на нерухомість, збір за відходи та борги перед обʼєднанням співвласників.
Володіння: якщо в обʼєкті проживають треті особи, в акті фіксують, хто і коли має його звільнити.

Попередній договір не передає власності

Він створює зобовʼязання укласти остаточний договір, але не робить покупця власником і сам собою не захищає від третіх осіб. Перед сплатою завдатку текст має переглянути адвокат.

Послідовність угоди

Перевірка обʼєкта і продавця
Реєстри, документи про особу, згода подружжя за спільної власності, обсяг довіреності представника.
Погодження попереднього договору
Графік оплати, строк переоформлення, неустойки та наслідки невиконання.
Нотаріальне провадження
Нотаріус здійснює перевірки, складає акт і подає його на реєстрацію.
Оплата через банк
Стандартом є банківський переказ або довірчий рахунок; готівкових розрахунків уникають.
Після реєстрації
Подання податкової декларації в громаду і переоформлення комунальних рахунків.

Які витрати виникають

Крім ціни виникають місцевий податок на придбання, нотаріальний збір, плата за реєстрацію, комісія посередника та гонорар адвоката. За іпотеки додаються оцінка та витрати на її оформлення. Конкретних сум тут немає свідомо: податок на придбання встановлює кожна громада, нотаріальні збори визначає тариф, а суми були переведені під час переходу на євро. Актуальні значення перевіряйте у відповідній громаді та в Агенції з реєстрації.

У чому відмінність для іноземців

Придбання будівель і квартир за загальним правилом не обмежене громадянством. Відмінність виникає щодо землі: набуття земельних ділянок, особливо сільськогосподарських, підпорядковане окремим правилам, які по-різному застосовуються до громадян ЄС і третіх країн. Для квартири питання зазвичай виникає через ідеальну частку землі, для будинку чи ділянки структуру угоди узгоджують з адвокатом заздалегідь.

Це не ріелторська і не юридична послуга

Тут описано процедуру. Оголошення не публікуються, посередництво не здійснюється. Для конкретного обʼєкта перевірку реєстрів і текст акта доручають незалежному адвокату та нотаріусу.

Це не є юридичною або фінансовою консультацією

Ця сторінка пояснює процес у загальних рисах і скеровує до офіційних джерел компетентних органів. Для рішень, що стосуються вашої конкретної ситуації, зверніться до юриста, бухгалтера або відповідної установи. Правила та суми з часом змінюються.

Часті запитання

Чи дає купівля житла право на проживання?

Ні. Власність і право на проживання — різні правові питання, і заяву про перебування розглядають за її власними підставами.

Чи можна купити нерухомість дистанційно за довіреністю?

Це поширена практика, але саме довіреність стає слабким місцем: її обсяг, форма та засвідчення мають бути бездоганними, а текст краще готувати разом з адвокатом у Болгарії.

Хто перевіряє обтяження — нотаріус чи адвокат?

Нотаріус здійснює обовʼязкові за законом перевірки, але діє неупереджено. Перевірку в інтересах покупця, включно з історією власності, робить адвокат.

Джерела

Інформація на цій сторінці ґрунтується на офіційних джерелах, перелічених нижче. Законодавство змінюється — відкрийте посилання та перевірте актуальний стан.