Покупка недвижимости в Болгарии: порядок и проверки

Право собственности на недвижимость в Болгарии переходит по нотариальному акту, который затем вносится в реестр недвижимости. Оплата до завершения этих двух шагов — главный риск всей сделки, что бы ни было написано в предварительном договоре.

Недвижимость · Последняя проверка: 2026-08-16

Что проверяют до сделки

Собственность и обременения: справка из реестра недвижимости о собственнике, ипотеках, арестах и зарегистрированных исках.
Кадастровые данные: идентификатор, площадь и границы по данным АГКК; расхождение с объявлением — первый сигнал.
Разрешение на ввод в эксплуатацию: для новостроек проверяют стадию строительства и наличие соответствующего акта.
Идеальные доли: как описаны общие части и доля земли или право застройки.
Задолженности: налог на недвижимость, сбор за отходы и долги перед объединением собственников.
Владение: если в объекте живут третьи лица, в акте фиксируют, кто и в какой срок обязан его освободить.

Предварительный договор не передаёт собственность

Он создаёт обязательство заключить окончательный договор, но не делает покупателя собственником и сам по себе не защищает от третьих лиц. До внесения задатка текст должен посмотреть адвокат.

Последовательность сделки

Проверка объекта и продавца
Реестры, документы о личности, согласие супруга при общей собственности, объём доверенности представителя.
Согласование предварительного договора
График оплаты, срок переоформления, неустойки и последствия неисполнения.
Нотариальное производство
Нотариус проводит проверки, составляет акт и направляет его на регистрацию.
Оплата через банк
Стандарт — банковский перевод или доверительный счёт; наличных расчётов избегают.
После регистрации
Подача налоговой декларации в общину и переоформление коммунальных счетов.

Какие расходы возникают

Помимо цены возникают местный налог при приобретении, нотариальный сбор, плата за регистрацию, комиссия посредника и гонорар адвоката. При ипотеке добавляются оценка и расходы на её оформление. Конкретные суммы здесь не приводятся: налог при приобретении устанавливает каждая община, нотариальные сборы следуют тарифу, а суммы были переведены при переходе на евро. Актуальные значения проверяйте в соответствующей общине и в Агенции по вписванията.

В чём отличие для иностранцев

Приобретение зданий и квартир по общему правилу не ограничено гражданством. Различие возникает в отношении земли: приобретение земельных участков и особенно сельскохозяйственных земель подчинено отдельным правилам, применяемым по-разному к гражданам ЕС и третьих стран. Для квартиры вопрос обычно возникает через идеальную долю земли; для дома или участка структуру сделки согласуют с адвокатом заранее.

Это не риелторская и не юридическая услуга

Здесь описана процедура. Объявления не публикуются, посредничество не оказывается. Для конкретного объекта проверку реестров и текст акта поручают независимому адвокату и нотариусу.

Это не является юридической или финансовой консультацией

Эта страница объясняет процесс в общих чертах и направляет к официальным источникам компетентных органов. Для решений, касающихся вашей конкретной ситуации, обратитесь к юристу, бухгалтеру или соответствующему учреждению. Правила и суммы со временем меняются.

Частые вопросы

Даёт ли покупка недвижимости право на пребывание?

Нет. Собственность и право на пребывание — разные правовые вопросы, и заявление о пребывании рассматривается по собственным основаниям.

Можно ли купить объект по доверенности?

Практика распространённая, но именно доверенность становится слабым местом: её объём, форма и заверение должны быть безупречными, а текст лучше готовить вместе с адвокатом в Болгарии.

Кто проверяет обременения — нотариус или адвокат?

Нотариус выполняет обязательные по закону проверки, действуя беспристрастно. Проверку в интересах покупателя, включая историю собственности, делает адвокат.

Источники

Информация на этой странице основана на перечисленных ниже официальных источниках. Законодательство меняется — откройте ссылки и проверьте актуальное положение.