Покупка на имот в България: ред и проверки

Собствеността върху недвижим имот в България се прехвърля с нотариален акт, който се вписва в имотния регистър. Плащане преди тези две стъпки е основният риск в цялата сделка, независимо какво пише в предварителния договор. Затова редът е: първо проверки, после акт, накрая плащане.

Недвижими имоти · Последна проверка: 2026-08-16

Какво се проверява преди сделката

Собственост и тежести: справка в имотния регистър за собственика, ипотеки, възбрани, вещни права и вписани искови молби.
Кадастрална идентичност: идентификатор, площ и граници по данните на АГКК; разминаване с обявата е първият сигнал за внимание.
Разрешение за ползване: при нова сграда се проверява етапът на строителството и наличието на съответния акт.
Идеални части: как са описани общите части и правото на строеж или идеалните части от земята.
Задължения: данък върху недвижимите имоти, такса битови отпадъци и задължения към етажната собственост.
Владение: ако в имота живеят трети лица, в акта се урежда кой и в какъв срок дължи освобождаването.

Предварителният договор не прехвърля собственост

Той поражда облигационно задължение за сключване на окончателен договор, но не прави купувача собственик и сам по себе си не го противопоставя на трети лица. Преди плащане на капаро текстът се преглежда от адвокат — особено клаузите за отказ, забава и връщане на сумите.

Последователност на сделката

Проверка на имота и продавача
Регистри, самоличност, съгласие на съпруг при съпружеска имуществена общност, обхват на пълномощното при представител.
Договаряне на предварителния договор
График на плащане, срок за прехвърляне, неустойки и последици при неизпълнение.
Нотариално производство
Нотариусът извършва проверките, съставя акта и го изпраща за вписване.
Плащане по банков път
Практиката е плащане чрез банка или доверителна сметка; плащане в брой се избягва.
След вписването
Подаване на данъчна декларация пред общината и прехвърляне на партидите за ток и вода.

Какви разходи възникват

Освен цената се дължат местен данък при придобиване, нотариална такса, такса за вписване, при посредничество — комисиона, и адвокатски хонорар. При ипотечен кредит се добавят оценка и разноски по учредяване на ипотеката. Конкретни размери тук не се посочват: данъкът при придобиване се определя от всяка община, нотариалните такси следват тарифа, а сумите бяха преизразени при въвеждането на еврото. Актуалните стойности проверявайте в съответната община и в Агенция по вписванията.

Къде се различава положението на чужденците

Придобиването на сгради и апартаменти по правило не е ограничено според гражданството. Разликата възниква при земята: придобиването на поземлени имоти и особено на земеделска земя е подчинено на отделни правила, които се прилагат различно за граждани на ЕС и на трети държави. При апартамент въпросът обикновено стои през идеалните части от земята; при къща или парцел структурата на сделката се обсъжда с адвокат предварително.

Тази страница не е посредническа или правна услуга

Тук се описва процедурата; не се публикуват обяви и не се извършва посредничество. За конкретен имот проверката на регистрите и текстът на акта се възлагат на независим адвокат и нотариус.

Това не е правен или финансов съвет

Тази страница обяснява процеса в общи линии и насочва към официалните източници на компетентните институции. За решения, свързани с вашия конкретен случай, се обърнете към адвокат, счетоводител или съответната институция. Правилата и сумите се променят с времето.

Често задавани въпроси

Дава ли покупката на имот право на пребиваване?

Не. Собствеността и правото на пребиваване са отделни институти; заявлението за пребиваване се разглежда по собствените си основания.

Задължителен ли е адвокат при покупка?

Задължителен е нотариусът. Адвокатът не е задължителен, но именно той проверява тежестите и договорните клаузи в интерес на купувача, което нотариалното производство не замества.

Какво се случва, ако продавачът откаже да се яви пред нотариус?

При валиден предварителен договор законът предвижда съдебен път за обявяването му за окончателен. Изходът зависи от съдържанието на договора, затова той се съставя внимателно от самото начало.

Източници

Информацията на тази страница се основава на посочените по-долу официални източници. Законодателството се променя — отворете връзките и проверете актуалното състояние.