Чи можуть іноземці купувати землю в Болгарії?
Купівля квартири і набуття землі — різні правові питання. Щодо житла громадянство зазвичай не є перешкодою, тоді як власність на землю врегульована на конституційному рівні й лібералізується поступово після вступу до ЄС.
Нерухомість · Останній перегляд: 2026-08-16
Чому будівля і земля розділені
Болгарське право допускає відокремлення власності на будівлю від власності на землю через право забудови. Купуючи квартиру, зазвичай набувають самостійний обʼєкт разом з ідеальною часткою землі, а іноді лише право забудови. Саме тут виникає питання обмежень, тому зміст нотаріального акта перевіряють до угоди.
Вступ до ЄС у 2007 році змінив рамку
Хто що може набути
| Набувач | Квартира або обʼєкт | Ділянки та сільгоспземля |
|---|---|---|
| Громадянин або компанія Болгарії | Без обмежень | За загальними правилами |
| Громадянин ЄС / ЄЕП | Без обмежень | Лібералізований режим з особливостями |
| Громадянин третьої країни | Зазвичай без обмежень | Обмежено, залежить від договорів |
| Компанія, зареєстрована в Болгарії | Без обмежень | Розглядається як болгарська юридична особа |
Сільськогосподарська земля — окремий режим
Сільськогосподарські землі регулює окреме законодавство: хто може їх набувати, як змінюється цільове призначення і які наслідки використання не за призначенням. Зміна призначення — адміністративна процедура з непевним результатом, а не формальність. Тому купівля поля з розрахунку на майбутню забудову ближча до спекуляції, ніж до інвестиції.
Придбання через компанію
Компанія, зареєстрована в Болгарії, є болгарською юридичною особою і перебуває в іншому становищі щодо землі. Проте ця конструкція створює обовʼязки: щорічний облік і звітність, декларування, податковий шар при розподілі прибутку та питання долі майна при ліквідації. Структура без реальної діяльності, створена лише для обходу обмеження, несе правовий ризик.
Це загальна рамка, а не юридична консультація
Це не є юридичною або фінансовою консультацією
Часті запитання
Що означає володіти лише правом забудови?
Ви є власником будівлі, але не землі під нею. Це має значення при перебудові, у відносинах із власником землі та при подальшому розпорядженні обʼєктом.
Чи може компанія з іноземним власником купити сільгоспземлю?
Компанія є болгарською юридичною особою, але до сільськогосподарських земель застосовуються спеціальні вимоги, які перевіряють у кожному конкретному випадку до підписання попереднього договору.
Чи знімається обмеження після кількох років проживання?
Режим повʼязаний із громадянством і чинними міжнародними договорами, а не з тривалістю перебування як такою. Конкретну оцінку роблять за чинним законодавством.
Джерела
Інформація на цій сторінці ґрунтується на офіційних джерелах, перелічених нижче. Законодавство змінюється — відкрийте посилання та перевірте актуальний стан.
- Конституция и Закон за собствеността (lex.bg) — https://lex.bg/ · 2026-08-16
- Агенция по вписванията — Имотен регистър — https://www.registryagency.bg/ · 2026-08-16
- Министерство на земеделието и храните — https://www.mzh.government.bg/ · 2026-08-16
- Your Europe — Buying property in the EU — https://europa.eu/youreurope/citizens/ · 2026-08-16
Пов'язані теми
Купівля нерухомості в Болгарії: порядок і перевірки
Шлях до нотаріального акта, перевірки в реєстрі та кадастрі, ризики попереднього договору і які витрати виникають при переоформленні.
Переоформлення нерухомості: акт і реєстрація
Як відбувається нотаріальне провадження, чому реєстрація — окремий крок, ризики довіреності та що залишається зробити після угоди.
Види компаній у Болгарії: ЕООД, ООД, АД, ЕТ
Чим відрізняються ЕООД, ООД, АД і ЕТ, а також філія та представництво: відповідальність, кількість власників і коли яка форма доречна.