Могат ли чужденци да купуват земя в България?

Покупката на апартамент и придобиването на земя са различни правни въпроси. При жилищата гражданството по правило не е пречка, докато собствеността върху земя е уредена на конституционно ниво и се либерализира постепенно след присъединяването към ЕС. Затова първият въпрос е какво точно се купува — самостоятелен обект или земята под него.

Недвижими имоти · Последна проверка: 2026-08-16

Защо сградата и земята се разглеждат отделно

Българското право допуска разделяне на собствеността върху сграда от собствеността върху земя чрез правото на строеж. При покупка на апартамент обикновено се придобива самостоятелен обект заедно с идеални части, а понякога само право на строеж. Именно тук възниква въпросът за ограниченията, затова какво точно е описано в нотариалния акт се проверява преди сделката, а не след нея.

Присъединяването през 2007 г. промени рамката

След присъединяването на България към ЕС и изтичането на договорените преходни периоди режимът за граждани на ЕС и ЕИП е значително по-либерален. За граждани на трети държави продължава да се прилага рамка, зависеща от международни договори и взаимност.

Кой какво може да придобие

Обща рамка според вида приобретател
Приобретател	Самостоятелен обект	Поземлен имот и земеделска земя
Български гражданин или дружество	Свободно	По общите правила
Гражданин на ЕС / ЕИП	Свободно	Либерализиран режим със специфики
Гражданин на трета държава	По правило свободно	Ограничено, зависи от договор и взаимност
Дружество, регистрирано в България	Свободно	Третира се като българско юридическо лице

Земеделската земя е отделен режим

Земеделската земя е подчинена на специален закон: кой може да я придобива, как се променя предназначението и какви са последиците при използване не по предназначение. Промяната на предназначението е административно производство с несигурен изход, а не формалност. Затова покупка на нива с очакване, че ще стане парцел, носи съществен риск. Компетентни са Министерството на земеделието и храните и съответната община.

Придобиване чрез дружество

Дружество, регистрирано в България, е българско юридическо лице и се намира в различно положение при придобиването на земя. Тази конструкция обаче носи задължения: годишно счетоводство и отчети, деклариране, данъчен слой при разпределяне на печалба, както и въпросът какво се случва с имота при прекратяване на дружеството. Схема без реална дейност, създадена единствено за заобикаляне на ограничение, крие правен риск. Обсъждайте я предварително с адвокат и счетоводител.

Това е обща рамка, не правен съвет

Правилата зависят от гражданството, вида имот и действащото законодателство. За конкретна сделка се консултирайте с адвокат и проверявайте вписванията в имотния регистър.

Това не е правен или финансов съвет

Тази страница обяснява процеса в общи линии и насочва към официалните източници на компетентните институции. За решения, свързани с вашия конкретен случай, се обърнете към адвокат, счетоводител или съответната институция. Правилата и сумите се променят с времето.

Често задавани въпроси

Какво означава, че притежавам само право на строеж?

Означава, че сте собственик на постройката, но не и на земята под нея. Това има значение при преустройство, при отношения със собственика на земята и при бъдещо разпореждане с имота.

Може ли дружество с чуждестранен собственик да купи земеделска земя?

Дружеството е българско юридическо лице, но спрямо земеделската земя се прилагат специални изисквания, които се проверяват за всеки конкретен случай преди подписване на предварителен договор.

Ограничението отпада ли след определен срок на пребиваване?

Режимът е обвързан с гражданството и с приложимите международни договори, а не с продължителността на пребиваването сама по себе си. Конкретната преценка се прави по действащата уредба.

Източници

Информацията на тази страница се основава на посочените по-долу официални източници. Законодателството се променя — отворете връзките и проверете актуалното състояние.

Конституция и Закон за собствеността (lex.bg) — https://lex.bg/ · 2026-08-16
Агенция по вписванията — Имотен регистър — https://www.registryagency.bg/ · 2026-08-16
Министерство на земеделието и храните — https://www.mzh.government.bg/ · 2026-08-16
Your Europe — Buying property in the EU — https://europa.eu/youreurope/citizens/ · 2026-08-16

Свързани теми

Недвижими имоти

Покупка на имот в България: ред и проверки

Пътят до нотариалния акт, проверки в имотния регистър и кадастъра, рисковете на предварителния договор и какви разходи възникват при прехвърлянето.

Недвижими имоти

Прехвърляне на имот: от нотариалния акт до вписването

Как протича нотариалното производство, защо вписването е отделна стъпка, рисковете при пълномощно и какво остава за уреждане след сделката.

Фирми и данъци

Видове дружества в България: ЕООД, ООД, АД, ЕТ

Разликите между ЕООД, ООД, АД и ЕТ, както и между клон и търговско представителство: отговорност, брой съдружници и кога кое има смисъл.