Данък върху доходи от наем в България
Доходите от наем на физически лица се облагат с плосък данък от 10 на сто, но основата не е брутният наем: законът признава нормативно определени разходи, които се приспадат, и данъкът се начислява върху остатъка. Второто определящо обстоятелство е кой е наемателят — при предприятие механизмът на удържане и деклариране е различен.
Недвижими имоти · Последна проверка: 2026-08-16
Основата не е брутният наем
При доходи от наем на физически лица се признават нормативни разходи, а данъкът се дължи върху остатъка. Затова реално платеният данък не е просто 10 на сто от брутния наем. Размерът на нормативно признатите разходи се определя от закона и подлежи на промяна, затова тук не се посочва — проверявайте актуалната стойност при НАП. Предимството е, че разходи не се доказват с документи, но и действителните разходи не се приспадат допълнително.
Когато наемателят е предприятие
| Наемател | Кой начислява данъка | Задължение на наемодателя |
|---|---|---|
| Физическо лице | Наемодателят сам | Авансово внасяне и годишна декларация |
| Предприятие | Наемателят удържа при източника | Отразяване на дохода в годишната декларация |
| Краткосрочно настаняване | Зависи от характера на дейността | Възможни регистрация и отделен режим |
Удържането не отменя декларирането
Ред на действията през годината
Писмен договор за наем
Наем, срок, дата на плащане и разпределение на разходите — това е документалната основа.Плащания по банков път
Проследимите плащания улесняват и декларирането, и доказването при спор.Проверете авансовите задължения
В зависимост от статута на наемателя може да се дължат авансови вноски; сроковете се проверяват при НАП.Подайте годишната декларация
Декларацията се подава по електронен път; при подаване в срок може да са налични облекчения.
Краткосрочното отдаване е друго нещо
Отдаването за дни и седмици често се третира не като наем, а като предоставяне на услуга. Тогава може да възникнат изисквания за категоризация или регистрация по туристическото законодателство, различен данъчен режим и туристически данък към общината. Възможно е и правилата на етажната собственост да ограничават краткосрочното настаняване. При отдаване през платформа значение имат и нейните задължения за отчитане.
Тук не се посочват ставки и суми
Това не е правен или финансов съвет
Често задавани въпроси
Кой внася данъка, когато наемателят е фирма?
Предприятието удържа данъка при изплащане на наема и го внася. Наемодателят отразява дохода в годишната си декларация и пази сметката за изплатени суми.
Дължи ли се данък при отдаване на роднина без наем?
Безвъзмездното предоставяне се преценява отделно и може да има други данъчни последици. Конструкцията се уточнява предварително, а не при проверка.
Приспадат ли се разходите за ремонт?
Системата е с нормативно признати разходи, а не с документално доказани. Действителните разходи по правило не се приспадат допълнително, което има значение при имоти с висока поддръжка.
Източници
Информацията на тази страница се основава на посочените по-долу официални източници. Законодателството се променя — отворете връзките и проверете актуалното състояние.
- Национална агенция за приходите (НАП) — https://nra.bg/ · 2026-08-16
- Закон за данъците върху доходите на физическите лица (lex.bg) — https://lex.bg/ · 2026-08-16
- Портал за електронни административни услуги (eGov) — https://egov.bg/ · 2026-08-16
- Агенция по вписванията — https://www.registryagency.bg/ · 2026-08-16
Свързани теми
Основи на договора за наем в България
Страни, срок, депозит, сметки, нотариус и вписване, както и проверка на собствеността през кадастъра — от какво се състои добрият договор за наем.
Данъчната система в България: плоският данък
Данък върху доходите 10%, корпоративен данък 10%, дивидент 5%, ДДС 20% и 9%: рамката на ставките, ролята на НАП и спогодбите срещу двойно данъчно облагане.
Покупка на имот в България: ред и проверки
Пътят до нотариалния акт, проверки в имотния регистър и кадастъра, рисковете на предварителния договор и какви разходи възникват при прехвърлянето.