Предварителен договор за покупка на имот

Собствеността върху недвижим имот в България се прехвърля с нотариален акт. Подписаният преди това предварителен договор обвързва страните със задължение да сключат окончателната сделка, но сам по себе си не прави купувача собственик. Практическото значение е ясно: платилият капаро купувач държи вземане, а стойността на това вземане зависи от това как е написан договорът.

Недвижими имоти · Последна проверка: 2026-08-23

За какво служи предварителният договор

Той обикновено печели време: купувачът довършва кредитното си досие, продавачът събира липсващи документи или се изчаква разрешението за ползване при ново строителство. Междувременно цената, условията на предаване и моментът на нотариалния акт се фиксират писмено. Писмената форма е основно изискване — устните уговорки и кореспонденцията не я заместват.

Какво задължително се урежда

Описание на имота по кадастрални данни — идентификатор на самостоятелния обект, площ, идеални части, прилежащи мазе и паркомясто.
Цена, график на плащанията и обвързването на всяко плащане с конкретен етап.
Дата на нотариалния акт или събитието, което я определя, например издаване на разрешение за ползване.
Последиците при неизпълнение — отказ, връщане на платеното, неустойка и забава.
Декларация на продавача за наличие или липса на ипотеки, възбрани, наеми и други тежести.

Ако страна се откаже

Тъй като предварителният договор не прехвърля собственост, при отказ на продавача пътят на купувача минава през съда: българското право познава обявяването на предварителния договор за окончателен по съдебен ред. Този път съществува, но струва време и разноски, затова истинската защита е добре съставеният договор и предварителната проверка на тежестите.

Проверки преди подписване

Проследете собствеността
Проверете по кого е записан имотът и какви вписвания има по него чрез службите на Агенция по вписванията.
Сверете кадастралния идентификатор
Съпоставете обявата с данните на АГКК — един и същ ли е обектът, съвпадат ли площта и етажът.
Уговорете писмено начина на плащане
По коя сметка, на кой етап и срещу какъв документ се плаща — това се записва в договора. Плащането в брой затруднява доказването при спор.
Проверете пълномощното
Ако се подписва чрез пълномощник, обхватът и валидността на пълномощното се проверяват при нотариус; правото на разпореждане трябва да е изрично.

Тук не посочваме размер на капаро и такси

Размерът на капарото се уговаря между страните, а нотариалните такси и вписването се определят нормативно и се променят. Обвързваща е информацията на Агенция по вписванията и egov.bg. Дайте договора за преглед на независим адвокат — адвокатът на продавача не защитава вас.

Това не е правен или финансов съвет

Тази страница обяснява процеса в общи линии и насочва към официалните източници на компетентните институции. За решения, свързани с вашия конкретен случай, се обърнете към адвокат, счетоводител или съответната институция. Правилата и сумите се променят с времето.

Често задавани въпроси

Задължително ли е предварителният договор да е при нотариус?

Писмената форма е същественото изискване. Нотариалната заверка не е задължителна във всеки случай, но прави подписите и датата безспорни, което е полезно при сделки с инвеститор.

Връща ли се капарото?

Отговорът е в самия договор: прилага се това, което е уговорено за връщане, неустойка или прихващане. Затова тези клаузи се четат преди подписване.

Може ли чужденец да подпише предварителен договор?

Да, сключването на договор не зависи от гражданството. При някои видове имоти обаче правилата за придобиване са различни, затова изяснете какво точно придобивате.

Източници

Информацията на тази страница се основава на посочените по-долу официални източници. Законодателството се променя — отворете връзките и проверете актуалното състояние.