Прехвърляне на имот: от нотариалния акт до вписването

Прехвърлянето на недвижим имот има две части: нотариален акт и вписване в имотния регистър. Актът прехвърля собствеността между страните, а вписването прави сделката противопоставима на трети лица. Смесването на двете е най-честата практическа грешка.

Недвижими имоти · Последна проверка: 2026-08-16

Какво прави нотариусът

Нотариусът действа в своя район на действие: проверява самоличност и дееспособност, извършва справки за собственост и тежести, следи за платените данъци и такси, съставя акта, прочита го на страните и след подписване го изпраща за вписване. Нотариусът е безпристрастен — интересът на купувача се защитава от неговия адвокат. Производството се води на български и при непознаване на езика се назначава преводач, което има значение и за бъдещата стабилност на сделката.

Какво се проверява в самия акт

Кадастрален идентификатор, площ, етаж, номер на обекта и съседи.
Какво точно се прехвърля: пълна собственост, идеални части или право на строеж.
Идеални части от общите части и дали прилежащи помещения са описани изрично.
Семейно положение на продавача и съгласие на съпруг; при наследствен имот — участие на всички наследници.
Съответствие между обявената цена и действително платената сума.
Условията на плащане и моментът на предаване на владението.

Занижаване на цената вреди на купувача

Вписване на цена под действителната създава риск от санкции, а при разваляне или недействителност купувачът може да претендира само посочената в акта сума. Освен това при бъдеща продажба облагаемата печалба нараства изкуствено.

Защо вписването е решаващо

Актът се вписва в службата по вписванията към Агенция по вписванията. Редът на вписване създава поредност: при конкуриращи се актове по правило се защитава вписалият първи. Затова интервалът между подписване и вписване се държи възможно най-кратък, а извършеното вписване се проверява. След това се преглежда и самото съдържание на записа — грешка в имена, идентификатор или дялове изисква отделно производство по поправка.

Сделки чрез пълномощник

Ограничете обхвата
Конкретен имот, конкретна сделка и минимална цена; общи пълномощни без ограничения се избягват.
Спазете формата
За разпоредителни сделки с имоти се изисква нотариална форма, а при документ от чужбина — легализация или апостил.
Поставете срок
Пълномощното да е със срок и с изрично основание за прекратяване след изпълнението.
Оттеглете след сделката
След приключване пълномощното се оттегля и оттеглянето се съобщава.

Какво остава след прехвърлянето

Подаване на данъчна декларация пред общината в законовия срок.
Прехвърляне на партидите за електроенергия, вода и отопление.
Вписване като собственик в книгата на етажната собственост.
Ако имотът ще се отдава — възникват задължения по деклариране на дохода.
Съхранение на оригинала на акта и на удостоверението за вписване.

Изложеното не е правен съвет

Всеки имот има различна история на вписванията. Възложете проверката и прегледа на акта на адвокат, а таксите уточнявайте при нотариуса и Агенция по вписванията.

Това не е правен или финансов съвет

Тази страница обяснява процеса в общи линии и насочва към официалните източници на компетентните институции. За решения, свързани с вашия конкретен случай, се обърнете към адвокат, счетоводител или съответната институция. Правилата и сумите се променят с времето.

Често задавани въпроси

Кога точно ставам собственик?

Собствеността преминава с нотариалния акт между страните, но противопоставимостта спрямо трети лица настъпва с вписването. До вписването сделката не се смята за напълно приключена.

Кой избира нотариуса — купувачът или продавачът?

Обичайно страните се уговарят, като нотариусът трябва да е компетентен по местонахождение на имота. Купувачът има интерес да участва в избора, защото нотариалното производство е ключовата проверка в сделката.

Какво става, ако след сделката се появи вписана тежест?

Значение има моментът на вписване на тежестта спрямо вписването на акта. Затова справката се прави максимално близо до сделката, а не седмици по-рано.

Източници

Информацията на тази страница се основава на посочените по-долу официални източници. Законодателството се променя — отворете връзките и проверете актуалното състояние.