Kadastro ve tapu sorgulama: iki ayrı kayıt sistemi

Bulgaristan'da bir taşınmaz hakkında iki farklı devlet kaydı vardır ve çoğu hata bu ikisini karıştırmaktan doğar: kadastro taşınmazın fiziksel kimliğini (nerede, ne kadar, hangi sınırlarla) tutar; tapu sicili ise hukuki durumunu (kim malik, hangi ipotek, hangi haciz) tutar. Bir alım kararı, ikisinin birlikte okunmasını gerektirir.

Gayrimenkul · Son gözden geçirme: 2026-08-16

İki kayıt, iki farklı soru

Hangi bilgi hangi kurumdan alınır
	Кадастър (АГКК)	Имотен регистър (Агенция по вписванията)
Ne tutar	Fiziksel kimlik: konum, alan, sınır, bina/bağımsız bölüm	Hukuki durum: mülkiyet, ipotek, haciz, şerhler
Kimlik anahtarı	Kadastro tanımlayıcısı (идентификатор)	Parti/kayıt ve taşınmaz tanımı
Tipik belge	Скица / схема (kroki, kat şeması)	Удостоверение за тежести (kısıtlama belgesi)
Ne zaman gerekir	Sınır, alan ve yapı doğrulaması	Satın alma, kredi, miras, dava

Kadastro tanımlayıcısı neden anahtardır

Kadastro tanımlayıcısı, taşınmazın devlet kayıtlarındaki benzersiz numarasıdır ve ilanda yazan adresten çok daha güvenilirdir. İlanda yazan metrekare ve 'şehir merkezine yakın' ifadesi tek başına bir şey kanıtlamaz; tanımlayıcı üzerinden alınan скица ya da схема, alanı ve sınırları resmî olarak gösterir. Satıcıdan bu numarayı isteyin ve kendi sorgunuzu kendiniz yapın — satıcının gösterdiği çıktının tarihini ve hangi taşınmaza ait olduğunu ayrıca kontrol edin.

Kısıtlama belgesi ne kadar eskiyse o kadar değersizdir

Kısıtlama/tehlike belgesi (удостоверение за тежести) yalnızca düzenlendiği ana kadar olan durumu gösterir. Aradan geçen sürede yeni bir ipotek ya da haciz tescil edilmiş olabilir. Bu yüzden belge, işleme mümkün olduğunca yakın bir tarihte yenilenir.

Alım öncesi istenecek belgeler

Kadastro krokisi/şeması (скица или схема) — güncel tarihli.
Kısıtlama belgesi (удостоверение за тежести) — mümkünse işlem gününe yakın.
Satıcının mülkiyet belgesi (нотариален акт) ve edinme yolu (satın alma, miras, bağış).
Emlak vergisi ve çöp vergisi borcu olmadığını gösteren belediye belgesi.
Yeni binada yapı kullanım izni ve binanın hangi aşamada olduğunu gösteren belgeler.
Bina yönetimine aidat borcu bulunmadığına ilişkin bilgi.

Elektronik erişim ve sınırları

Her iki kurumun da elektronik hizmetleri vardır ve bazı sorgular eGov portalı üzerinden yürütülebilir; ancak bazı kayıtlara erişim kimlik doğrulaması, elektronik imza ya da hukuki menfaat gerektirir. Yabancı bir alıcı için pratik yol, sorguyu avukat aracılığıyla yaptırmak ve çıktının hangi tarihte, hangi tanımlayıcıyla alındığını kayıt altına almaktır. Kadastronun kapsamadığı ya da eski kayıtların dijitalleştirilmediği bölgeler kalabilir; bu durumda ilgili yerel hizmet biriminden yazılı bilgi istenir.

Bu sayfa kayıt sorgulama hizmeti vermez

Burada yalnızca hangi kaydın ne anlama geldiği anlatılır. Sorgular yalnızca АГКК ve Агенция по вписванията'nın kendi kanallarından yürütülür; sonucu bir avukatla yorumlayın.

Bu bir hukuki veya mali tavsiye değildir

Bu sayfa süreci genel hatlarıyla açıklar ve yetkili kurumların resmî kaynaklarına yönlendirir. Kendi durumunuza özel kararlar için bir avukata, mali müşavire veya ilgili kuruma başvurun. Kurallar ve tutarlar zaman içinde değişir.

Sık sorulanlar

Kadastro krokisi mülkiyeti kanıtlar mı?

Hayır. Kroki taşınmazın fiziksel kimliğini gösterir; mülkiyet ve kısıtlamalar tapu sicilinden okunur. İki belge birlikte istenmelidir, biri diğerinin yerine geçmez.

Kayıttaki alan ile gerçek alan farklıysa ne olur?

Fark, ölçüm hatasından ya da izinsiz yapılan değişiklikten kaynaklanabilir. Kaynağı belirlenmeden alım yapılmamalıdır; düzeltme kadastro tarafında ayrı bir başvuruyla yürür.

Sorguyu yurt dışından yapabilir miyim?

Bazı hizmetler çevrimiçi sunulur, ancak kimlik doğrulama ve elektronik imza gereksinimleri yurt dışından erişimi zorlaştırabilir. Uygulamada bu iş çoğunlukla vekâlet verilen bir avukat üzerinden yürütülür.