Kira sözleşmesi maddeleri: nelere dikkat edilir

Gayrimenkul · Son gözden geçirme: 2026-08-23

Süre maddesi: en çok kaç yıl yazılabilir

Süre, sözleşmenin en çok atlanan ama sonuçları en ağır maddesidir. ЗЗД'nin 229. maddesine göre kira sözleşmesi on yıldan uzun süre için kurulamaz — ticari işlem niteliğindeyse ayrık tutulur. Yalnız olağan yönetim işlemleri yapabilen kişiler ise en çok üç yıllık kira sözleşmesi yapabilir. Daha uzun süre yazılmışsa sözleşme geçersiz olmaz; duruma göre on yıl, sırasıyla üç yıl için hüküm doğurur (Закон за задълженията и договорите, lex.bg ve Adalet Bakanlığı mevzuat portalı, alındığı tarih 23 Ağustos 2026 — güncel metni resmî kaynaktan teyit edin).

• •Belirli süreli sözleşme: bitiş tarihi yazılıdır. Süre dolduğunda taraflar sessizce devam ederse ilişki belirsiz süreliye dönüşebilir; bunu istiyorsanız da istemiyorsanız da maddeye yazın.
• •Belirsiz süreli sözleşme: bitiş tarihi yoktur, ihbarla sona erer. Bu, esneklik isteyen kiracı için avantajlı, öngörülebilirlik isteyen kiracı için risklidir.
• •Karşınızdaki kişi malikin kendisi değil de yalnız yönetim yetkisi olan biriyse (örneğin bir vekil), üç yıllık sınır gündeme gelir; vekâletnamenin kapsamını bu yüzden okumak gerekir.
• •Oturum başvurusu için sözleşme kullanacaksanız sürenin başvurunuzun kapsadığı dönemi karşılaması beklenir; bu ayrı bir yazının konusudur.

Fesih ve ihbar süresi

„Taraflar sözleşmeyi feshedebilir“ cümlesi tek başına hiçbir şey söylemez. Kullanılabilir bir fesih maddesi dört soruya cevap verir: kim, ne kadar önce, hangi biçimde ve hangi sonuçla. En sık görülen boşluk „hangi biçimde“dir: ihbarın elden mi, e-postayla mı, iadeli taahhütlü mü yapılacağı yazılmamışsa, ihbarı yaptığınızı ispatlamanız gerektiğinde elinizde bir şey kalmaz.

Kira artışı maddesi

Bulgaristan'da özel konut kirasında artışı sınırlayan genel bir tavan yoktur; artış, sözleşmede kararlaştırıldığı gibi olur. Bu, artış maddesini kiracı için en önemli maddelerden biri yapar. „Kira, tarafların anlaşmasıyla artırılabilir“ ifadesi bir madde değil, bir boşluktur: anlaşma sağlanamazsa ne olacağı yazmıyorsa, artış talebi fiilen bir çıkış baskısına dönüşür. Öngörülebilir bir artış maddesi üç unsur taşır: ne zaman (yılda bir kez, hangi ayda), neye bağlı (sabit yüzde ya da resmî bir tüketici fiyat göstergesi), üst sınır (artış en çok ne kadar olabilir).

Onarım, bakım ve olağan yıpranma

Kiralanan şeyin kullanıma elverişli tutulması ile kullanımdan doğan olağan yıpranma birbirinden ayrı konulardır ve sözleşmede ayrı yazılmalıdır. Pratikte tartışma üç kalemde çıkar: küçük onarımlar (musluk, priz, menteşe), büyük onarımlar (kombi, çatı, tesisat) ve olağan yıpranma (boya, parke izleri, conta). Sözleşmede „tüm onarımlar kiracıya aittir“ gibi tek cümlelik bir aktarım varsa, bunun ne kadar geniş okunacağını sonradan tartışırsınız.

1. 1

   Küçük ve büyük onarımı tanımlayın

   Bir tutar ya da bir liste üzerinden ayırın: „şu kalemler kiracıya, şunlar malike ait“. Tanımsız ayrım tartışmayı sona bırakır.
2. 2

   Acil onarımda yetki verin

   Malike ulaşılamıyorsa kiracının acil onarımı yaptırıp bedelini kiradan mahsup edebileceğini yazın; yoksa su basan bir daire için iki gün beklersiniz.
3. 3

   Olağan yıpranmayı depozitonun dışında tutun

   „Olağan kullanımdan doğan yıpranma depozitodan kesilmez“ cümlesi, çıkışta en çok işinize yarayacak tek cümledir.
4. 4

   Cihazların durumunu tutanağa yazın

   Devir teslim tutanağında kombi, klima, beyaz eşya markası ve çalışma durumu yazılıysa, sonradan „zaten bozuktu“ tartışması yaşanmaz.

Ceza şartı ve depozitonun kesilmesi

Ceza şartı (неустойка) sözleşmeye yazılabilir ve yazılıysa uygulanır. Kiracı açısından dikkat edilecek nokta, cezanın hangi ihlale bağlandığı ve depozitodan ayrı mı yoksa depozitoya mahsuben mi işlediğidir. Aynı ihlal için hem depozitonun tamamı yakılıp hem ayrıca ceza isteniyorsa, bu tek bir olaya iki kez yaptırım demektir ve pazarlık konusudur. Depozito kesintileri için de sözleşmede bir usul yazılması iyi olur: kesinti kalemleri yazılı olarak bildirilecek mi, kiracı itiraz edebilecek mi, iade süresi kaç gün?

Alt kiralama, evcil hayvan, ortak ekleme

• •Alt kiralama yasak mı, malikin yazılı iznine mi bağlı? Kısa süreli konaklama platformlarında ilan vermek çoğu sözleşmede ayrıca yasaklanır; ev arkadaşı almayı düşünüyorsanız bunu baştan konuşun.
• •Sözleşmede adı yazan kişiler kimler? Sonradan biri taşınacaksa, sözleşmeye ek yapılması gerekir; aksi hâlde o kişi hukuken orada oturmuyor sayılır ve adres kaydı yapamaz.
• •Evcil hayvan izni sözlü verilmişse yoktur. Yazılı izin isteyin; „izin verilir ancak hasar kiracıya aittir“ biçimindeki bir madde iki tarafı da rahatlatır.
• •Sigara, gürültü ve ortak alan kullanımıyla ilgili kurallar bina yönetiminden de gelebilir; bunlar sözleşmede olmasa da sizi bağlar.
• •İş yeri olarak kullanım (ev ofisi, misafir ağırlama, kayıt adresi) ayrı bir izindir; şirketinizi bu adrese kaydetmeyi düşünüyorsanız maddeye yazdırın.

Malik satarsa: tescilin farkı

Kiracının en büyük belirsizliği, oturduğu dairenin satılmasıdır. Bulgaristan'da noter onaylı bir kira sözleşmesi Имотен регистър'e tescil edilebilir; Ekonomi ve Sanayi Bakanlığı'nın işletme rehberi bu işlemi ayrı bir idari hizmet olarak tarif eder ve tescil, Агенция по вписванията bünyesindeki sicilde yapılır (kurum sayfaları, alındığı tarih 23 Ağustos 2026). Tescil edilmiş bir sözleşmenin yeni malike karşı durumu, hiç tescil edilmemiş bir sözleşmeninkinden farklıdır. Uzun süreli oturmayı planlıyorsanız, tescil masrafının kime ait olacağını sözleşmeye yazdırmak ve tescili yaptırmak, ileride yaşanacak belirsizliğin karşılığında ödenen küçük bir bedeldir.

Dil, imza ve ekler

• •Sözleşme Bulgarca yazılıyorsa ve siz Bulgarca okumuyorsanız, imzadan önce bağımsız çeviri yaptırın. Emlakçının sözlü özeti bir çeviri değildir.
• •İki dilli metinde hangi dilin esas alınacağı yazılmalıdır; yazılmamışsa tartışma çıktığında hangi metnin okunacağı belirsizdir.
• •Sözleşmenin her sayfası paraflanmalı; ekler (devir teslim tutanağı, mobilya listesi, vekâletname örneği) sözleşmenin ayrılmaz parçası olarak sayılmalıdır.
• •İmzalı nüshanın bir kopyası sizde kalmalı. Fotoğrafını çekip saklamak yeterli değildir; imzalı kâğıt nüshayı isteyin.
• •Kiraya verenin kira gelirini beyan yükümlülüğü ayrıdır ve sizi ilgilendirmez; ama „elden ödeme, belgesiz“ ısrarı, ileride kira ödediğinizi ispat etmenizi zorlaştırır.

Sık sorulanlar

İlgili konular