Bulgaristan'da ev kiralamak: adım adım süreç

Gayrimenkul · Son gözden geçirme: 2026-08-23

Kiralık konut nerede ilan edilir

Kiralık daire ilanları üç ayrı kanalda dolaşır ve bu kanallar birbirini tam olarak kapsamaz. Birincisi ilan siteleridir: en geniş envanter buradadır ama aynı daire farklı emlakçılar tarafından farklı fotoğraf ve farklı bedelle birden çok kez yayımlanabilir. İkincisi emlakçı ağıdır: vitrinde görünmeyen, doğrudan portföyde tutulan daireler. Üçüncüsü bina ve mahalle ağıdır — apartman girişine asılan kâğıt ilan, kapıcı, bakkal, topluluk grupları. Yeni gelen bir yabancı genellikle yalnız birinci kanalı kullanır ve bu yüzden hem daha dar bir seçkiye hem de ilan sitesine özgü fiyatlamaya maruz kalır.

Emlakçı (брокер) nasıl çalışır, komisyonu kim öder

Bulgaristan'da kiralamada aracılık ücretinin kime ait olduğu yasayla belirlenmiş tek bir kural değildir; taraflar arasındaki anlaşmaya bağlıdır. Uygulamada çoğu zaman kiracıdan bir defalık aracılık ücreti istenir, ama bunun oranı, kime ödendiği ve karşılığında ne yapıldığı ilanda çoğu kez yazmaz. Bu yüzden ilk telefon görüşmesinde sorulacak soru „komisyon var mı“ değil, „komisyonu kim ödüyor, ne kadar, karşılığında hangi hizmet veriliyor ve buna dair yazılı bir belge verilecek mi“ olmalıdır. Cevap sözlü kalıyorsa, daireyi görmeye gitmeden önce yazılı olarak isteyin.

• •Aracılık ücreti sözleşmesinin tarafı kimdir: malik mi, siz mi, ikisi de mi? Aynı emlakçının iki taraftan da ücret alması mümkündür ve bu, tarafsızlık beklentinizi değiştirir.
• •Ücret hangi anda doğuyor: daireyi göstermekle mi, sözleşme imzalanmakla mı? „Gösterim ücreti“ isteyen bir yapıyla karşılaşırsanız bunu yazılı görmeden ödemeyin.
• •Emlakçı malikin vekili mi, yoksa yalnız irtibat mı? Vekilse vekâletnamenin kapsamını görmek hakkınızdır.
• •Ücretin karşılığında sözleşme metni hazırlanıyor mu, yoksa yalnız daire mi gösteriliyor? İkisi çok farklı hizmettir.

Daireye bakarken neye bakılır

Görme randevusu ortalama on beş dakika sürer ve bu on beş dakikada verdiğiniz karar bir yılınızı belirler. Bulgaristan'daki konut stokunda ısıtma tipi, bina dönemi ve sayaç düzeni kiradan bağımsız olarak aylık toplam maliyetinizi belirgin biçimde değiştirir. Bu yüzden odaların güzelliğinden önce teknik altyapıya bakılır.

Karşınızdaki gerçekten malik mi

Kiralamada en pahalı hata, malik olmayan biriyle sözleşme imzalamaktır. Bulgaristan'da mülkiyet kaydı iki ayrı kurumda tutulur: hukuki kayıt Агенция по вписванията bünyesindeki Имотен регистър'de, teknik kayıt ise Агенция по геодезия, картография и кадастър'ın КАИС sisteminde. İkisi de dışarıdan sorgulanabilir. Ayrıca Агенция по вписванията'nın verdiği yük (tejest) belgeleri 19 Mart 2018'den bu yana on iki karakterlik tekil bir kod taşır ve kurumun sitesinden belgenin gerçekliği çevrim içi doğrulanabilir (kurum duyurusu, alındığı tarih 23 Ağustos 2026).

1. 1

   Kimlik ve tapu eşleşmesini isteyin

   Sözleşmeyi imzalayacak kişinin kimlik belgesindeki adı ile tapu belgesindeki malik adı birebir aynı mı? Farklıysa aradaki bağı (vekâlet, miras, evlilik) belgeyle görmek isteyin.
2. 2

   Kadastro tarafından bağımsız bölümü doğrulayın

   КАИС portalından ilgili bağımsız bölümün şeması sorgulanabilir. Adres ile kayıt eşleşmiyorsa nedenini sorun.
3. 3

   Yük durumuna bakın

   İmotan registar'dan alınacak yük belgesi, taşınmaz üzerindeki ipotek ve haciz gibi kayıtları gösterir. Uzun süreli kiralama düşünüyorsanız bu belgeyi görmek makuldür.
4. 4

   Vekille imzalıyorsanız vekâletnameyi okuyun

   Vekâletnamenin kira sözleşmesi imzalama ve para tahsil etme yetkisini kapsayıp kapsamadığına bakın; kapsamıyorsa imza sizi korumaz.
5. 5

   Ödemeyi ancak bu adımlardan sonra yapın

   Depozito ve ilk kira, malik doğrulaması bitmeden verilmez. Bu sıralamayı bozan her talep bir uyarı işaretidir.

Depozito, ilk ödeme ve makbuz

Depozito bir peşin kira değildir; sözleşme sonunda hasar ve ödenmemiş fatura kalmadıysa iade edilmesi beklenen bir güvencedir. Uygulamada depozitonun iadesi en çok tartışılan konudur, çünkü çoğu sözleşmede „hasar“ tanımı yoktur. Bunu şimdiden çözmenin yolu, taşınma günü fotoğraflı bir devir teslim tutanağı düzenlemek ve sayaç endekslerini bu tutanağa yazmaktır. Her ödemenin — depozito dahil — yazılı bir karşılığı olmalıdır; banka havalesi bunu kendiliğinden sağlar, elden ödemede imzalı makbuz istenir.

Yabancı olarak kiralarken değişen noktalar

• •Oturum başvurusunda kira sözleşmesi çoğu zaman adres kanıtı olarak kullanılır; bu durumda sözleşmenin biçimi ve tarihleri ayrı önem kazanır — ayrıntısı için oturum için kira sözleşmesi yazımıza bakın.
• •Adres kaydı ayrı bir idari işlemdir ve malikin iş birliğini gerektirir. Malikin adres kaydına izin verip vermeyeceğini sözleşmeden ÖNCE sorun; sonradan sorulan bu soru çoğu anlaşmazlığın kaynağıdır.
• •Sözleşme Bulgarca yazılır; iki dilli metin istemek hakkınızdır, ancak hangi dilin esas alınacağı metne yazılmalıdır.
• •Bulgarca bilmiyorsanız, imzadan önce metni bağımsız bir çevirmene okutmak, sonradan yapılacak her tartışmadan ucuzdur.
• •Bazı malikler yabancı kiracıdan ek güvence ister; bu yasak değildir ama pazarlığa açıktır ve gerekçesi sorulabilir.

Taşınma günü ve sonrası

1. 1

   Devir teslim tutanağını birlikte doldurun

   Oda oda fotoğraf çekin, mevcut hasarları yazın, sayaç endekslerini kaydedin ve iki taraf da imzalasın. Bu tek belge, çıkışta depozito tartışmasını büyük ölçüde bitirir.
2. 2

   Abonelikleri kimin adına olduğunu netleştirin

   Elektrik, su, ısıtma ve internet aboneliği malik adına mı kalacak, size mi devredilecek? Devredilecekse işlemi taşınmadan sonraki ilk hafta içinde başlatın.
3. 3

   Adres kaydınızı yapın

   Adres kaydı yalnız resmî bir yükümlülük değil, sonraki tüm işlemlerin (banka, sağlık, okul) dayanağıdır.
4. 4

   Aidat ve bina kurallarını öğrenin

   Kat mülkiyeti toplantı kararları sizi de bağlar; bina yöneticisiyle tanışın ve aidatın nasıl toplandığını sorun.

Sık sorulanlar

İlgili konular