Переоформление недвижимости: акт и регистрация

Передача недвижимости состоит из двух частей: нотариального акта и регистрации в реестре недвижимости. Акт переносит собственность между сторонами, а регистрация делает сделку противопоставимой третьим лицам.

Недвижимость · Последняя проверка: 2026-08-16

Что делает нотариус

Нотариус действует в пределах своего района: проверяет личность и дееспособность, делает справки о собственности и обременениях, контролирует уплату налогов и сборов, составляет акт, зачитывает его сторонам и направляет на регистрацию. Нотариус беспристрастен — интерес покупателя защищает его адвокат. Производство ведётся на болгарском, а при незнании языка привлекается переводчик.

Что проверяют в самом акте

Кадастровый идентификатор, площадь, этаж, номер объекта и соседи.
Что именно передаётся: полная собственность, идеальная доля или право застройки.
Доля общих частей и описаны ли отдельно кладовая и парковочное место.
Семейное положение продавца и согласие супруга; для наследственного имущества — участие всех наследников.
Соответствие заявленной цены фактически уплаченной сумме.
Условия оплаты и момент передачи владения.

Занижение цены вредит покупателю

Указание цены ниже реальной создаёт риск санкций, а при недействительности или расторжении вернуть можно только сумму из акта. Кроме того, при будущей продаже искусственно вырастает облагаемая прибыль.

Почему регистрация решает

Акт вносится в службу регистрации Агенции по вписванията. Очерёдность регистрации создаёт приоритет: при конкурирующих сделках защищается тот, кто зарегистрировал первым. Поэтому промежуток между подписанием и регистрацией держат минимальным, а факт регистрации проверяют. Затем сверяют и саму запись: ошибки в именах, идентификаторе или долях исправляются отдельной процедурой.

Сделки по доверенности

Сузьте объём
Конкретный объект, конкретная сделка и минимальная цена; общих доверенностей избегают.
Соблюдите форму
Для распоряжения недвижимостью требуется нотариальная форма, а для документа из-за рубежа — легализация или апостиль.
Установите срок
Доверенность должна иметь срок и основание прекращения после исполнения.
Отзовите после сделки
После завершения доверенность официально отзывают и уведомляют об этом.

Что остаётся после переоформления

Подача налоговой декларации в общину в установленный срок.
Переоформление счетов за электроэнергию, воду и отопление.
Внесение как собственника в книгу объединения совладельцев.
Если объект будет сдаваться — обязанности по декларированию дохода.
Хранение оригинала акта и свидетельства о регистрации.

Это не юридическая консультация

У каждого объекта своя история записей. Поручите проверку и просмотр акта адвокату в Болгарии, а размеры сборов уточняйте у нотариуса и в Агенции по вписванията.

Это не является юридической или финансовой консультацией

Эта страница объясняет процесс в общих чертах и направляет к официальным источникам компетентных органов. Для решений, касающихся вашей конкретной ситуации, обратитесь к юристу, бухгалтеру или соответствующему учреждению. Правила и суммы со временем меняются.

Частые вопросы

Когда именно я становлюсь собственником?

Собственность переходит по нотариальному акту между сторонами, но противопоставимость третьим лицам наступает с регистрацией. До внесения записи считайте сделку незавершённой.

Нужен ли переводчик на сделке?

Производство ведётся на болгарском, и при незнании языка привлекается присяжный переводчик. Подпись без перевода впоследствии может стать основанием для оспаривания.

Что делать при ошибке в записи?

Исправление проводится отдельной процедурой — через кадастр или реестр недвижимости в зависимости от источника ошибки. Обращаться следует сразу после обнаружения.

Источники

Информация на этой странице основана на перечисленных ниже официальных источниках. Законодательство меняется — откройте ссылки и проверьте актуальное положение.