Могут ли иностранцы покупать землю в Болгарии?
Покупка квартиры и приобретение земли — разные правовые вопросы. В отношении жилья гражданство обычно не является препятствием, тогда как собственность на землю урегулирована на конституционном уровне и либерализуется постепенно после вступления в ЕС.
Недвижимость · Последняя проверка: 2026-08-16
Почему здание и земля разделены
Болгарское право допускает отделение собственности на здание от собственности на землю через право застройки. При покупке квартиры обычно приобретают самостоятельный объект вместе с идеальной долей земли, а иногда только право застройки. Именно здесь возникает вопрос об ограничениях, поэтому содержание нотариального акта проверяют до сделки.
Вступление в ЕС в 2007 году изменило рамку
Кто что может приобрести
| Приобретатель | Квартира или объект | Участки и сельхозземля |
|---|---|---|
| Гражданин или компания Болгарии | Без ограничений | По общим правилам |
| Гражданин ЕС / ЕЭП | Без ограничений | Либерализованный режим с особенностями |
| Гражданин третьей страны | Обычно без ограничений | Ограничено, зависит от договоров |
| Компания, зарегистрированная в Болгарии | Без ограничений | Считается болгарским юридическим лицом |
Сельскохозяйственная земля — отдельный режим
Сельскохозяйственные земли регулирует отдельное законодательство: кто может их приобретать, как меняется целевое назначение и каковы последствия использования не по назначению. Изменение назначения — административная процедура с неопределённым исходом, а не формальность. Поэтому покупка поля в расчёте на будущую застройку ближе к спекуляции, чем к инвестиции.
Приобретение через компанию
Компания, зарегистрированная в Болгарии, является болгарским юридическим лицом и находится в ином положении в отношении земли. Однако эта конструкция создаёт обязанности: ежегодный учёт и отчётность, декларирование, налоговый слой при распределении прибыли и вопрос о судьбе имущества при ликвидации. Структура без реальной деятельности, созданная лишь для обхода ограничения, несёт правовой риск.
Это общая рамка, а не юридическая консультация
Это не является юридической или финансовой консультацией
Частые вопросы
Что значит владеть только правом застройки?
Вы собственник строения, но не земли под ним. Это важно при перестройке, в отношениях с собственником земли и при последующем распоряжении объектом.
Может ли компания с иностранным владельцем купить сельхозземлю?
Компания является болгарским юридическим лицом, но к сельскохозяйственным землям применяются специальные требования, которые проверяются в каждом конкретном случае до подписания предварительного договора.
Снимается ли ограничение после нескольких лет проживания?
Режим связан с гражданством и действующими международными договорами, а не с длительностью пребывания сама по себе. Конкретная оценка делается по действующему законодательству.
Источники
Информация на этой странице основана на перечисленных ниже официальных источниках. Законодательство меняется — откройте ссылки и проверьте актуальное положение.
- Конституция и Закон за собствеността (lex.bg) — https://lex.bg/ · 2026-08-16
- Агенция по вписванията — Имотен регистър — https://www.registryagency.bg/ · 2026-08-16
- Министерство на земеделието и храните — https://www.mzh.government.bg/ · 2026-08-16
- Your Europe — Buying property in the EU — https://europa.eu/youreurope/citizens/ · 2026-08-16
Связанные темы
Покупка недвижимости в Болгарии: порядок и проверки
Путь к нотариальному акту, проверки в реестре и кадастре, риски предварительного договора и какие расходы возникают при переоформлении.
Переоформление недвижимости: акт и регистрация
Как проходит нотариальное производство, почему регистрация — отдельный шаг, риски доверенности и что остаётся сделать после сделки.
Виды компаний в Болгарии: ЕООД, ООД, АД, ЕТ
Чем различаются ЕООД, ООД, АД и ЕТ, а также филиал и представительство: ответственность, число владельцев и когда какая форма уместна.