Airbnb и краткосрочная аренда в Болгарии: правила
В Болгарии сдача жилья туристам на ночь по Закону о туризме ведётся в категоризированном или зарегистрированном туристическом объекте, а в интернете через платформу можно предлагать только категоризированные или зарегистрированные места размещения. Значит, прежде чем разместить жильё на платформе вроде Airbnb, его нужно зарегистрировать в общине.
Недвижимость · Последняя проверка: 2026-10-07
Это не является юридической или финансовой консультацией
Основное правило закона
Согласно тексту Закона о туризме (Закон за туризма), опубликованному на сайте Министерства туризма, гостиничная деятельность в Болгарии ведётся только в туристических объектах, категоризированных или зарегистрированных по закону (ст. 111). Категоризацию проводят министр туризма и мэры общин, регистрацию — мэры или уполномоченные ими должностные лица. Тот же закон сообщает, что онлайн, в том числе через электронную платформу, туристические услуги можно предлагать только для категоризированных или зарегистрированных мест размещения (ст. 113, ч. 3).
| Понятие в законе | Значение |
|---|---|
| Гостевые комнаты (стаи за гости) | До 5 комнат в одном здании, отдельных или в квартирах, предоставляемых туристам для ночёвки |
| Гостевые апартаменты (апартаменти за гости) | Самостоятельные квартиры в одном жилом здании, предоставляемые туристам для ночёвки |
| Гостевой дом (къща за гости) | Малоэтажное жилое здание не более чем с 10 комнатами; хозяева живут в том же здании или по соседству и обеспечивают как минимум завтрак |
Нужно ли быть зарегистрированной компанией
Вторая часть ст. 113 говорит, что гостиничную деятельность в гостевых комнатах, апартаментах и домах может вести и лицо, не являющееся торговцем, в том числе когда они входят в жильё, где это лицо живёт. Некатегоризированные гостевые комнаты и апартаменты регистрируют на условиях и в порядке, определённых наредбой (подзаконным актом), на которую ссылается закон. Регистрация ведётся на уровне общины; на сайте Национального туристического реестра есть «Реестр мест размещения» и отдельный вход для общин. Формы регистрации и подробные требования находятся в наредбе, поэтому мы их здесь не приводим.
Обязанности
- Журнал размещённых туристов: лица, занимающиеся гостиничной деятельностью, ведут журнал размещённых туристов, записи вносят немедленно при размещении (ст. 116). Для граждан ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии в Единую систему туристической информации вносят число размещённых, дату регистрации и отъезда; для граждан других государств дополнительно вносят идентифицирующие данные по Закону об иностранцах. Данные не публичны; доступ в пределах закона имеют община, НАП и министр внутренних дел (например, НАП — к данным о числе размещённых, гражданстве и ночёвках).
- Цены: лица, ведущие гостиничную деятельность, выставляют цены на ночёвки и другие услуги, причём цены обязательно указывают в евро (ст. 115).
- Платформы: для мест, предлагаемых через платформу, обеспечивают и возможность электронной оплаты (ст. 113, ч. 4).
- Контроль: министр туризма проверяет соблюдение правила об онлайн-предложении; посредники на платформах могут нести ответственность, а при нарушении закон предусматривает обращение в суд о временном ограничении доступа к интернет-страницам. Размеры штрафов мы не называем.
Налоговая сторона
На странице НАП о местных налогах туристический налог (туристически данък) назван среди местных налогов, а его размер определяет общинский совет; проверьте в своей общине. Что касается доходов, главная страница НАП пишет, что доходы от аренды отражают в годовой декларации, налог составляет 10%, а признаваемые расходы — 10%. Подпадает ли краткосрочное размещение под тот же режим и как декларировать доход с платформы, на этой странице мы не проверяли; уточните в НАП и у бухгалтера. Подробнее читайте в нашей статье о налоге на арендный доход.
Правила управления домом — отдельный вопрос
Эта страница не является юридической или налоговой консультацией
Частые вопросы
Нужна ли регистрация в общине, чтобы разместить объявление в Airbnb?
По Закону о туризме онлайн и через платформу туристические услуги можно предлагать только для категоризированных или зарегистрированных мест размещения (ст. 113, ч. 3). Некатегоризированные гостевые комнаты и апартаменты регистрируют по порядку, установленному наредбой.
Можно ли сдавать как физическое лицо, без компании?
По второй части ст. 113 гостевые комнаты, апартаменты и дома может содержать и лицо, не являющееся торговцем. Налоговые обязанности уточните отдельно в НАП и у бухгалтера.
Записываются ли данные о личности гостей?
Да. По закону лицо, ведущее гостиничную деятельность, ведёт журнал размещённых туристов, записи вносят при размещении; для граждан государств вне ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии в Единую систему туристической информации вносят и идентифицирующие данные. Данные не публичны.
Источники
Информация на этой странице основана на перечисленных ниже официальных источниках. Законодательство меняется — откройте ссылки и проверьте актуальное положение.
- Министерство на туризма — Закон за туризма (текст, декември 2024) — https://www.tourism.government.bg/sites/tourism.government.bg/files/documents/2024-12/zakon_za_turizma.pdf · 2026-10-07
- Министерство на туризма — Закон за туризма (страница на закона) — https://www.tourism.government.bg/bg/kategorii/zakoni/zakon-za-turizma · 2026-10-07
- Национален туристически регистър — Регистър на местата за настаняване — https://ntr.tourism.government.bg/ · 2026-10-07
- Национална агенция за приходите — Местни данъци и такси (туристически данък) — https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/mestni-danatsi-i-taksi · 2026-10-07
- Национална агенция за приходите — начална страница (доходи от наем) — https://nra.bg/ · 2026-10-07
Связанные темы
Налог с дохода от аренды в Болгарии
Как облагается аренда, когда арендатор удерживает налог, обязанность годовой декларации и почему краткосрочная аренда — отдельный случай.
Аренда жилья в Болгарии: пошаговый порядок
От поиска объявления до получения ключей: как работает брокер, как проверить собственника, когда вносится депозит и какому давлению не стоит поддаваться.
Налог на недвижимость и сбор за отходы в Болгарии
Оба платежа идут в общину, а не государству. Когда подают декларацию, как определяется налоговая оценка и кто отвечает при продаже.
Налоговый календарь Болгарии: сроки с официальных страниц
Сроки со страниц НАП по корпоративному налогу, авансовым платежам, налогу у источника и НДС и где следить за календарём.
Недвижимость в Болгарии: оформлять на себя или на компанию
Налоги и нагрузка при покупке на себя, через болгарскую компанию или турецкой компанией напрямую; сравнение по страницам НАП.