Airbnb и краткосрочно наемане в България: правилата
В България даването на жилище на туристи за нощувки става по Закона за туризма в категоризиран или регистриран туристически обект, а в интернет, чрез платформа, могат да се предлагат само категоризирани или регистрирани места за настаняване. Значи преди да обявите жилище в платформа като Airbnb, то трябва да е регистрирано в общината.
Недвижими имоти · Последна проверка: 2026-10-07
Това не е правен или финансов съвет
Основното правило на закона
Според текста на Закона за туризма, публикуван на сайта на Министерството на туризма, хотелиерство в България се извършва само в категоризирани или регистрирани по закона туристически обекти (чл. 111). Категоризацията се извършва от министъра на туризма и от кметовете на общини, а регистрацията — от кметовете или от оправомощени от тях длъжностни лица. Същият закон казва, че онлайн, включително чрез електронна платформа, могат да се предлагат туристически услуги само за категоризирани или регистрирани места за настаняване (чл. 113, ал. 3).
| Понятие в закона | Значение |
|---|---|
| Стаи за гости | До 5 стаи в една сграда, самостоятелни или в апартаменти, предоставяни на туристи за нощувка |
| Апартаменти за гости | Самостоятелни апартаменти в една жилищна сграда, предоставяни на туристи за нощувка |
| Къща за гости | Жилищна сграда с ниска етажност с най-много 10 стаи; домакините живеят в същата сграда или в съседство и осигуряват поне закуска |
Трябва ли да сте търговец
Втората алинея на чл. 113 казва, че хотелиерство в стаи за гости, апартаменти за гости и къщи за гости може да извършва и лице, което не е търговец, включително когато те са част от обитаваното от него жилище. Некатегоризираните стаи и апартаменти за гости се регистрират при условията и по реда на наредбата, на която законът препраща. Регистрацията се води на общинско ниво; сайтът на Националния туристически регистър съдържа „Регистър на местата за настаняване“ и отделен вход за общините. Формулярите за регистрация и подробните изисквания са в наредбата, затова не ги даваме тук.
Задължения
- Регистър на настанените туристи: лицата, които извършват хотелиерство, водят регистър на настанените туристи, като вписванията се правят незабавно при настаняването (чл. 116). За граждани на ЕС, ЕИП и Швейцария в Единната система за туристическа информация се въвеждат броят на настанените, датата на регистрация и на отпътуване; за граждани на други държави — допълнително идентифициращи данни по Закона за чужденците. Данните не са публични; достъп в рамките на закона имат общината, НАП и министърът на вътрешните работи (например НАП — до данните за броя на настанените, гражданството и нощувките).
- Цени: лицата, които извършват хотелиерство, обявяват цените на нощувките и на другите услуги, като цените се обявяват задължително в евро (чл. 115).
- Платформи: за местата, предлагани чрез платформа, се осигурява и възможност за плащане по електронен път (чл. 113, ал. 4).
- Контрол: министърът на туризма контролира спазването на правилото за онлайн предлагане; посредниците в платформите могат да носят отговорност, а при нарушение законът предвижда искане до съда за временно спиране на достъпа до интернет страниците. Размери на глоби не посочваме.
Данъчната страна
На страницата на НАП за местните данъци туристическият данък е посочен сред местните данъци, а размерът му се определя от общинския съвет; проверете в своята община. За доходите началната страница на НАП пише, че доходите от наем се обявяват в годишната данъчна декларация, като данъкът е 10%, а признатите разходи са 10%. Дали краткосрочното настаняване попада в същия режим и как се декларират доходите от платформа, на тази страница не проверихме; потвърдете в НАП и при счетоводителя си. За повече вижте статията ни за данъка върху наема.
Правилата на етажната собственост са отделен въпрос
Тази страница не е правен или данъчен съвет
Често задавани въпроси
Трябва ли регистрация в общината, за да обявя жилище в Airbnb?
Според Закона за туризма онлайн и чрез платформа могат да се предлагат туристически услуги само за категоризирани или регистрирани места за настаняване (чл. 113, ал. 3). Некатегоризираните стаи и апартаменти за гости се регистрират по реда на наредбата.
Мога ли да отдавам като физическо лице, без фирма?
Според втората алинея на чл. 113 стаи, апартаменти и къщи за гости може да стопанисва и лице, което не е търговец. Данъчните задължения потвърдете отделно в НАП и при счетоводителя си.
Записва ли се самоличността на гостите?
Да. Според закона лицето, което извършва хотелиерство, води регистър на настанените туристи, като вписванията се правят при настаняването; за граждани на държави извън ЕС, ЕИП и Швейцария в Единната система за туристическа информация се въвеждат и идентифициращи данни. Данните не са публични.
Източници
Информацията на тази страница се основава на посочените по-долу официални източници. Законодателството се променя — отворете връзките и проверете актуалното състояние.
- Министерство на туризма — Закон за туризма (текст, декември 2024) — https://www.tourism.government.bg/sites/tourism.government.bg/files/documents/2024-12/zakon_za_turizma.pdf · 2026-10-07
- Министерство на туризма — Закон за туризма (страница на закона) — https://www.tourism.government.bg/bg/kategorii/zakoni/zakon-za-turizma · 2026-10-07
- Национален туристически регистър — Регистър на местата за настаняване — https://ntr.tourism.government.bg/ · 2026-10-07
- Национална агенция за приходите — Местни данъци и такси (туристически данък) — https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/mestni-danatsi-i-taksi · 2026-10-07
- Национална агенция за приходите — начална страница (доходи от наем) — https://nra.bg/ · 2026-10-07
Свързани теми
Данък върху доходи от наем в България
Как се облага наемът, кога наемателят удържа данъка, какви са задълженията за деклариране и защо краткосрочното отдаване е отделен случай.
Наемане на жилище в България: стъпка по стъпка
От търсенето на обява до получаването на ключа: как работи брокерът, как се проверява собственикът, кога се дава депозит и на какъв натиск се отказва.
Данък върху недвижимите имоти и такса битови отпадъци
Данъкът и таксата се плащат на общината. Кога се подава декларация, как се определя данъчната оценка и кой отговаря при продажба.
Данъчен календар на България: видени срокове
Срокове от страниците на НАП за корпоративния данък, авансовите вноски, данъка при източника и ДДС и къде да следите календара.
Имот в България: на физическо лице или на фирма
Разлики в данъците и тежестта при покупка на свое име, чрез българско дружество или с фирма от Турция; сравнение по страниците на НАП.