Измами с имоти в България и как се избягват

Повечето измами с имоти не са сложна конструкция, а игра със сроковете: купувачът плаща преди да са направени справките и преди нотариалния акт. Правилната последователност обезсмисля голяма част от познатите схеми.

Недвижими имоти · Последна проверка: 2026-08-16

Типични схеми

Продавач, който не е собственик: сделка с фалшиво или превишено пълномощно.
Скрити тежести: имот с ипотека или възбрана се представя като чист чрез старо удостоверение.
Двойна продажба: един имот се продава на двама купувачи; защитен е вписалият първи.
Капаро без връщане: привлекателна цена, взето капаро и клаузи, които правят връщането невъзможно.
Измами с наеми от разстояние: искат се депозит и наем предварително за имот, който не е виждан.
Наследствени усложнения: само един от наследниците се представя за разпоредител.

Натискът за бързина е най-силният сигнал

Решение днес, капаро веднага, без адвокат и с нотариус, избран само от другата страна — всяко от тези условия само по себе си е основание сделката да бъде спряна. Добросъвестният продавач не възразява срещу няколко дни за проверки.

Как се обезпечава плащането

Без плащане в брой
Банковият път е проследим и се доказва по-лесно.
Плащане, обвързано с етапи
Основната сума се дължи след справките и нотариалния акт.
Доверителна сметка
Практика при нотариални сделки; условията се фиксират писмено.
Защитни клаузи
Връщане при разкрити тежести, неустойка при забава и плащане, обвързано с вписването.

Проверка на насрещната страна

При физическо лице данните от документа за самоличност трябва да съвпадат с вписания собственик, включително изписването на имената. При дружество се прави справка в Търговския регистър за съществуването му, представителната власт и наличието на производство по несъстоятелност или ликвидация. При посредник се проверява регистрацията и се изисква писмен договор. При пълномощник се проверяват формата, обхватът и това дали пълномощното не е оттеглено.

Къде се подава сигнал

Съмнението за измама е въпрос на наказателното право и сигналът се подава в структурите на МВР или в прокуратурата, а паралелно може да е необходим граждански иск за защита на правата върху имота. Времето е решаващо: при скорошен банков превод уведомете банката незабавно, а при действия по вписване обсъдете с адвокат обезпечителни мерки. Запазете цялата кореспонденция, снимки на обявата и платежните документи.

Изложеното не е правен съвет

Конкретните действия зависят от състоянието на вписванията и от вашия договор. Работете с адвокат в България.

Това не е правен или финансов съвет

Тази страница обяснява процеса в общи линии и насочва към официалните източници на компетентните институции. За решения, свързани с вашия конкретен случай, се обърнете към адвокат, счетоводител или съответната институция. Правилата и сумите се променят с времето.

Често задавани въпроси

Може ли нотариусът да разкрие измама?

Нотариусът извършва предвидените от закона проверки и е безпристрастен, но не действа като защитник на купувача. Тази роля се изпълнява от адвокат на купувача.

Какво да направя, ако вече съм платил капаро?

Прегледайте предварителния договор относно основанията за връщане и уведомете писмено другата страна. При съмнение за измама се подава сигнал и се търси правна помощ незабавно, а не след изтичане на срокове.

Как да разпозная фалшива обява за наем?

Липса на кадастрален идентификатор, отказ за оглед на място, искане на депозит преди подписване на договор и настояване за плащане извън банков път са класически белези.

Източници

Информацията на тази страница се основава на посочените по-долу официални източници. Законодателството се променя — отворете връзките и проверете актуалното състояние.