Кадастър и имотен регистър: две отделни системи

За всеки имот съществуват две различни държавни регистрации и повечето грешки идват от смесването им. Кадастърът описва физическата идентичност — местоположение, площ, граници, сгради и самостоятелни обекти. Имотният регистър отразява правното състояние — собственик, ипотеки, възбрани, вписани искови молби.

Недвижими имоти · Последна проверка: 2026-08-16

Две регистрации, два различни въпроса

Коя справка откъде се вади
	Кадастър (АГКК)	Имотен регистър
Какво съдържа	Местоположение, площ, граници, обекти	Собственост, тежести, вписвания
Ключ за идентификация	Кадастрален идентификатор	Партида и описание на имота
Типичен документ	Скица или схема	Удостоверение за тежести
Кога е нужен	Проверка на площ и граници	Покупка, кредит, наследство, спор

Защо идентификаторът е основата

Кадастралният идентификатор е уникалният номер на имота в държавните регистри и е далеч по-надежден от адреса в обявата. Скицата или схемата, издадена по идентификатор, показва официално площта и границите. Искайте номера от продавача, но правете справката сами и проверявайте датата на издаване на всеки представен документ.

Старото удостоверение за тежести не струва нищо

То отразява състоянието към момента на издаване. В периода след това може да е вписана нова ипотека или възбрана, затова справката се подновява непосредствено преди сделката.

Документи, които се искат преди покупка

Скица или схема с актуална дата.
Удостоверение за тежести, издадено близо до датата на сделката.
Документ за собственост на продавача и основанието за придобиване.
Удостоверение от общината за липса на задължения по данък и такса битови отпадъци.
При нова сграда — документите за етапа на строителството и разрешението за ползване.
Информация за задължения към етажната собственост.

Електронен достъп и неговите граници

И двете агенции предлагат електронни услуги, а част от справките са достъпни през портала eGov. Достъпът до някои данни обаче изисква идентификация, електронен подпис или правен интерес. За чуждестранен купувач практичният път е справките да се възлагат на адвокат, като се документира датата и идентификаторът на всяка извадка. В отделни райони старите вписвания може да не са дигитализирани — тогава се иска писмена справка от съответната служба.

Тази страница не извършва справки

Тук се обяснява значението на регистрите. Самите справки се получават единствено по каналите на АГКК и Агенция по вписванията, а тълкуването им се възлага на адвокат.

Това не е правен или финансов съвет

Тази страница обяснява процеса в общи линии и насочва към официалните източници на компетентните институции. За решения, свързани с вашия конкретен случай, се обърнете към адвокат, счетоводител или съответната институция. Правилата и сумите се променят с времето.

Често задавани въпроси

Доказва ли скицата собственост?

Не. Скицата удостоверява физическите характеристики, а собствеността и тежестите се четат от имотния регистър. Двата документа се искат заедно.

Какво означава разлика между площта по документ и по кадастър?

Причината може да е измервателна грешка или незаконно преустройство. Източникът се изяснява преди сделката, а поправката минава през отделно производство пред кадастъра.

Всеки ли има достъп до имотния регистър?

Част от справките са публични, но за други се изисква правен интерес или идентификация. Затова обичайно достъпът се осъществява чрез нотариус или адвокат.

Източници

Информацията на тази страница се основава на посочените по-долу официални източници. Законодателството се променя — отворете връзките и проверете актуалното състояние.