Договор за наем при производство по пребиваване

Едно от чупливите звена във веригата на пребиваването и адресната регистрация е документът за жилище. Администрацията иска да види на какво основание имате право да ползвате заявения адрес — то може да произтича от собственост, от договор за наем или от изрично съгласие на собственика. Самото наличие на договор не е достатъчно: значение има какво съдържа той.

Визи и пребиваване · Последна проверка: 2026-10-10

Това не е правен или финансов съвет

Тази страница обяснява процеса в общи линии и насочва към официалните източници на компетентните институции. За решения, свързани с вашия конкретен случай, се обърнете към адвокат, счетоводител или съответната институция. Правилата и сумите се променят с времето.

Търси се правото на ползване, а не хартията

Въпросът при регистрацията не е „имате ли договор“, а „откъде произтича правото ви да сте на този адрес“. При собственост това е нотариалният акт, при наем — договорът, при ползване на чуждо жилище — съгласието на собственика. Ако договорът се изготви с този поглед, повечето изненади при гишето отпадат.

Какво се очаква да съдържа договорът

Данни за страните и личните им номера — за наемателя ЛНЧ или ЕГН.
Точен адрес и идентификация на имота, без разминаване с общинските данни.
Начало и срок на договора, покриващи заявения период на пребиваване.
Данни за собственика и основанието за собствеността.
Изрично съгласие за адресна регистрация — тук възникват най-много спорове.

Позицията на наемодателя

Адресната регистрация има последици и за собственика: декларирането на доход от наем, отношенията с етажната собственост и някои общински задължения се свързват с нея. Затова искането „да не се регистрираш“ се среща често. Без регистрация обаче наемателят блокира цялата си административна верига. Разумният подход е въпросът да се уговори преди подписване.

Веригата на регистрацията

Изгответе договора съобразно регистрацията
Данните, които ще поискат общината и звеното по миграция, е добре да са в договора от самото начало.
Заявете адресната регистрация
Регистрацията се извършва пред съответната община, а ГРАО поддържа централната част на регистъра.
Приложете документа към преписката
Формата на документите пред дирекция „Миграция“ зависи от категорията; списъкът се потвърждава от приемащото звено.

Какво казва законът: документи за адресна регистрация

Съгласно чл. 92, ал. 2 от Закона за гражданската регистрация (ЗГР) за адресна регистрация се представя един от три вида документи: документ за собственост, документ за ползване на имота за жилищни нужди (договорът за наем попада тук) или друг документ, доказващ собствеността или ползването. Когато заявителят не е собственик, по чл. 92, ал. 3 се прилага и писмено съгласие на собственика — декларация по образец, подадена лично пред длъжностното лице в общината или с нотариална заверка на подписа. Тези правила се прилагат пряко за вписаните в регистъра на населението — българските граждани и чужденците с разрешение за дългосрочно или постоянно пребиваване (чл. 3, ал. 2 ЗГР).

Източник: Закон за гражданската регистрация, текст, публикуван от ГД ГРАО (достъп 10.10.2026)
Правило	Разпоредба на ЗГР	Какво означава на практика
Приемани документи	чл. 92, ал. 2	Документ за собственост, документ за ползване (договор за наем) или друго основание
Съгласие на собственика	чл. 92, ал. 3	Декларация лично пред длъжностното лице или с нотариално заверен подпис
Ограничение на броя	чл. 92, ал. 10–11	На едно жилище не се регистрират повече от 2 пъти обичайния брой обитатели; при живеещи само роднини — до 3 пъти. Ограничението не важи при първа адресна регистрация и при заявяване от собственика
Хотели и други места за подслон	чл. 99, ал. 4	Не се допуска регистрация в хотел, мотел или друго място за подслон за повече от 4 месеца
Промяна на адреса	чл. 99, ал. 1	Промяната на настоящия адрес се заявява в срок 30 дни
Съхранение на документите	чл. 92, ал. 12	Копията от документите за регистрацията се пазят 5 години

Жилището в преписката за пребиваване

В Интегрираната информационна система на държавната администрация (ИИСДА) услуга 238 изброява сред документите за продължително пребиваване „доказателства за осигурено жилище“ и изисква заявлението да се подаде не по-късно от 14 дни преди изтичане на разрешения срок на пребиваване или на визата вид „D“. За самия документ за пребиваване (услуга 320) се представя и документ, удостоверяващ настоящия адрес. Затова срокът на договора за наем трябва да покрива не само деня на регистрацията, а и етапа на решението и на картата.

Тук няма наемни цени и такси

Разпоредбите и сроковете са взети от официалните текстове (достъп 10.10.2026). Наемните цени, общинските такси и списъкът с документи за конкретната категория се различават по договор, период и община. Обвързващи са публикациите на общината, ГРАО и дирекция „Миграция“. Текстът е обща информация, а не правен съвет.

Често задавани въпроси

Може ли договорът да е устен?

За целите на административното производство е нужен документ, който да се приложи към преписката. Устна уговорка не върши работа пред гише, независимо от отношенията между страните.

Наемодател съм — какво поемам с адресната регистрация?

Регистрацията отразява кой живее на адреса и се свързва с декларирането на доход от наем. Тя не прехвърля собственост и не създава вещно право, но е разумно условията да са писмено уговорени.

Какво става с регистрацията, ако договорът бъде прекратен?

Основанието отпада и регистрацията подлежи на промяна. Наемателят трябва да заяви нов адрес, а собственикът може да поиска отразяване на промяната пред общината.

Източници

Информацията на тази страница се основава на посочените по-долу официални източници. Законодателството се променя — отворете връзките и проверете актуалното състояние.